En tant que premier acheteur qui est fait tes devoirs, vous savez que franchir la porte demande de belles économies: A acompte, les frais de clôture et même un grand coussin laissés après la fermeture, pour commencer. Mais il y a un autre coût commun - l'écart d'évaluation - qui, dans certains scénarios, peut être la partie la plus chère de l'achat d'une maison aujourd'hui. Les écarts d'évaluation sont un signe décourageant le marché immobilier d'aujourd'hui est trop chaud pour les acheteurs qui ont besoin de financement.
Voici comment cela se passe: disons qu'une maison est inscrite à 350 000 $ et qu'elle reçoit de nombreuses offres. Pour gagner un avantage concurrentiel, vous enchérissez 400 000 $ pour la maison. (Un record de 50 pour cent des maisons vont au-dessus du prix demandé, selon un Rapport de mai 2021 de Redfin). Mais, si vous contractez une hypothèque pour acheter une maison, votre prêteur exigera une évaluation, qui est une opinion professionnelle impartiale de ce qu'est la maison.
en fait vaut la peine, en mettant de côté la frénésie. Si l'évaluateur détermine que la maison ne vaut que, disons, 360 000 $, vous devez alors trouver suffisamment d'argent pour « combler l'écart d'évaluation », qui dans ce cas serait de 40 000 $.Dans ces cas, lorsqu'une maison n'est pas livrée au prix estimé, vous pourrez peut-être renégocier avec le vendeur, mais dans ce marché chaud, il y a une surabondance d'investisseurs qui pourront acheter la maison avec tout le cash (et, sans aucun prêteur impliqué dans la transaction, ils n'ont techniquement même pas besoin d'un évaluation). Juste pour que vous le sachiez, la clause d'éventualité d'une évaluation dans votre contrat est importante, car elle vous permet de vous retirer de l'affaire si la maison est évaluée à moins que le prix d'achat.
Les prêteurs aiment que la valeur du prêt hypothécaire soit moins que la valeur estimative de la propriété, explique Steve Sexton, consultant financier et PDG de Sexton Advisory Group. Un acompte plus élevé pour réduire le montant du prêt pourrait être une solution de contournement, mais nécessite toujours de consolider plus d'argent.
Alors, que se passe-t-il si vous vous trouvez dans ce scénario? Vous pourriez contester l'évaluation avec votre prêteur, explique Dawn Pfaff, qui a plus de deux décennies d'expérience en tant qu'évaluateur et est présidente de Mon état MLS.
"Vous devrez fournir un argument convaincant pour soutenir votre différend", explique Pfaff. « Votre agent immobilier peut vous aider à trouver des ventes comparables qui appuient l'évaluation que vous recherchez. »
L'un des facteurs les plus importants qui peuvent affecter votre évaluation est l'ajustement du marché au temps, dit-elle.
« Si l'évaluateur d'origine utilisait une vente comparable d'il y a six mois, mais que les prix augmentaient rapidement dans la région, le prix devrait être ajusté en fonction du marché actuel », explique Pfaff.
Pourtant, l'évaluation pourrait revenir avec le même prix (ou un prix encore plus bas) la deuxième fois.
C'est un endroit malheureux. Des stocks réduits et un ralentissement de la construction de maisons neuves pendant COVID-19 signifient qu'il n'y a pas beaucoup de maisons sur le marché. Pourtant, les taux d'intérêt record ont attiré les acheteurs en masse. Le résultat? Les vendeurs reçoivent plusieurs offres sur leurs maisons, et beaucoup arrivent au-dessus du prix catalogue - comme en milliers et milliers de dollars de plus.
Quelque chose à garder à l'esprit dans ce marché déséquilibré: il y a une différence entre la valeur réelle d'une maison (la valeur marchande) et la valeur de l'enchère (combien les acheteurs sont prêts à payer), dit Ryan Lundquist, un évaluateur résidentiel certifié et analyste du marché du logement à Sacramento. L'évaluateur agit comme « les yeux du prêteur », dit-il. En effet, les banques doivent s'assurer que le prêt qu'elles vous accordent est justifié par la valeur de la propriété; si vous faites défaut, ils devront récupérer la perte.
