Vous essayez d'économiser 20% sur votre première maison, mais savez-vous exactement Pourquoi vous cherchez ce montant? Bien que vous n'ayez pas besoin de baisser ce pourcentage du prix d'achat de votre maison pour acheter, cela aide en deux principaux moyens: il vous permet d'économiser de l'argent à long terme en éliminant les intérêts et en faisant un prêt plus attrayant demandeur. Et bien que tout cela semble être un grand objectif, cela peut sembler incroyablement difficile pour beaucoup. Et même si vous trouvez des moyens d'économiser cet argent, allez-vous sacrifier une vie autrement amusante et épanouissante?
Bien qu'un acompte de 20% puisse sembler être l'acompte standard, il est en fait loin de cela. Selon le Association nationale des agents immobiliers, au cours des cinq dernières années, plus de 70% des acheteurs d'une première maison (qui n'ont pas payé en espèces) - et 54% de tous les acheteurs - ont effectué des acomptes inférieurs à 20%.
Qu'est-ce qui nous empêche d'atteindre cet objectif d'épargne? Selon ce même rapport de 2017, les obstacles à l'épargne variaient selon les groupes d'âge. Environ 23 pour cent des répondants âgés de 36 ans et moins ont déclaré que l'épargne pour un acompte était la tâche la plus difficile dans le processus d'achat d'une maison, citant souvent que la dette de prêt étudiant les retenait. Les répondants ont également indiqué que les dettes de cartes de crédit et de prêts automobiles étaient des facteurs de blocage.
«Il y a des raisons très pratiques pour lesquelles les gens disent que vous devriez viser 20%, mais je sais que pour la première fois acheteur, c’est beaucoup d’argent au départ », explique Farnoosh Torabi, journaliste en finances personnelles, animateur du podcast “Alors de l'argent," et Ambassadeur de Chase Slate Financial Education. «Lorsque vous déposez cet argent, votre évaluation des risques diminue dans le bon sens. En d'autres termes, vous n'êtes pas considéré comme risqué pour un emprunteur comme quelqu'un qui n'a que cinq pour cent de réduction. "
Baisser de 20% signifie que vous n'aurez pas à payer d'assurance hypothécaire privée (PMI) et vous obtiendrez également probablement un meilleur taux d'intérêt, deux choses qui vous donneront un paiement hypothécaire mensuel inférieur. De plus, un financement plus sûr adoucira souvent votre offre pour vous aider à obtenir la maison que vous souhaitez.
Si vous êtes toujours en train de déterminer combien d’argent vous souhaitez mettre sur une maison, voici quelques facteurs utiles à considérer:
Si vous allez avoir une hypothèque supérieure au coût de votre loyer actuel, faites comme si vous aviez déjà ce paiement hypothécaire, suggère Paula Pant, animatrice de la Offrez n'importe quoi Podcast.
Mettez ce «paiement» (ou la différence entre votre loyer actuel et votre hypothèque future estimée) dans un compte d'épargne. «Cela vous fera imiter l'expérience d'avoir un paiement hypothécaire plus important, et vous pouvez voir à quoi ressemble cette expérience dans votre vie», dit Pant. «Si, après un mois ou deux, vous pensez:« C'est trop stressant. Le reste de mon flux de trésorerie est trop serré. »Ensuite, pas de mal, pas de faute. Vous venez de réaliser des économies supplémentaires », explique Pant. Utilisez cet argent plus tard pour déménager et régler vos dépenses, conseille-t-elle.
La plupart des prêts non conformes et des prêts hypothécaires conventionnels avec un acompte inférieur à 20% porteront sur l'assurance hypothécaire privée (PMI). PMI protège la société hypothécaire en cas de défaut de paiement. Le PMI coûte généralement entre 0,5 et 1% du montant total du prêt chaque année, selon Investopedia. Cela signifie que sur un prêt de 100 000 $, vous pourriez payer 1 000 $ par an - ou 83,33 $ par mois (en supposant que les frais PMI de 1%). Doublez ce numéro mensuel si votre prêt est de 200 000 $, etc.
Bien que 83,33 $ ne vous paraissent peut-être pas beaucoup par mois en ce moment, vous ne devez pas ignorer comment cela pourrait affecter vos dépenses à l'avenir. Que se passe-t-il si vous devez prendre soin d'un membre de votre famille malade pendant que vous êtes enceinte et que la voiture a besoin de pneus neufs, ou si vous perdez votre emploi et que le toit commence à fuir? «C’est ce qui me préoccupe au sujet du PMI, ce ne sont pas les 80 $ par mois», explique Pant. Vous devez penser à la façon dont vous pouvez vous permettre ce paiement mensuel au cours des 15 ou 30 prochaines années alors que vous surmontez toutes sortes de bosses sur la route - financièrement et personnellement.
«Un achat important et un engagement à long terme ne devraient pas être basés sur le fait que, à cet instantané particulier, à temps, vous puissiez respecter les paiements mensuels», dit Pant. «Le cadre décisionnel le plus sage serait si cet achat est quelque chose avec lequel vous pouvez vivre pendant de nombreuses années et est suffisamment abordable que si un hoquet majeur devait se produire à l'avenir.»
«Lorsque mes clients de la génération Y viennent à moi et que nous discutons de leurs objectifs de vie ultimes, acheter une maison est presque toujours sur leurs listes de souhaits », explique Ziyah Esbenshade, conseiller financier chez Pell Wealth Partners à New York Ville. Elle travaillera avec ses clients en effectuant une analyse approfondie de leurs revenus et dépenses: «Nous identifions des opportunités pour eux d'économiser pour l'acompte», dit-elle. «Une fois que mes clients ont identifié l'acompte de 20% comme un objectif, nous examinons leur flux de trésorerie et nous voyons combien ils peuvent économiser sur une base mensuelle», dit-elle. Ensuite, ils configurent une partie du chèque de paie du client pour accéder à un compte externe uniquement destiné à cet objectif.
L'objectif pourrait être d'économiser cet argent sur une période de trois ans, explique Esbenshade. "Une fois que nous avons créé leur plan, les gens sont vraiment excités et quand je les rencontre un an plus tard, ils disent:" Je ne peux pas " croyez combien d’argent j’ai économisé pour cet objectif et cela me semble vraiment réalisable. " dit.
Le crédit joue un rôle important dans le processus d'achat d'une maison. «Je recommanderais que vous preniez votre crédit aussi au sérieux que votre disponibilité en espèces», explique Torabi.
Si votre pointage de crédit est moins qu'excellent, le temps que vous prenez pour économiser pour votre mise de fonds est le moment idéal pour l'augmenter. Cela vous garantira non seulement un prêt, mais vous permettra également d'économiser de l'argent. «Afin d'obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible, vous voulez vous assurer que vous avez le meilleur pointage de crédit», explique Esbenshade. Vous ne savez pas quel score viser? Découvrez quoi une cote de crédit est nécessaire pour acheter une maison.
Tous nos experts ont recommandé d’économiser au moins trois mois de dépenses dans votre fonds d’urgence pour les événements imprévus que nous avons mentionnés plus tôt. "Je sais qu'il y a des gens qui aiment pousser un peu plus loin... mais trois mois est un baromètre confortable", explique Pant.
Torabi fait écho à cela, ajoutant qu'elle pense que les milléniaux avertis numériquement auraient probablement de meilleures chances de rebondir après une mise à pied et qu’un minimum de trois et un maximum de six mois de frais de subsistance en épargne suffire.
Avant de décider quelle maison vous souhaitez acheter, réfléchissez à ce que les trois, cinq ou 10 prochaines années peuvent apporter à vous et à votre famille. Voulez-vous prendre congé du travail pour rester à la maison avec des enfants? Cela aura un impact sur votre revenu et votre capacité à effectuer des versements hypothécaires. Est-ce que vous ou votre partenaire prévoyez retourner à l'école à temps plein ou à temps partiel? Aurez-vous bientôt besoin d'une nouvelle voiture? C’est une dépense pour laquelle vous aurez besoin d’argent après avoir fermé votre maison. Ce sont toutes des décisions importantes à considérer lorsque vous envisagez d'utiliser vos économies et d'effectuer des paiements mensuels.
«Achetez une maison abordable dans la mesure où il n'y a qu'une seule personne qui gagne de l'argent», suggère Pant. «Cela fait en fait deux choses: premièrement, cela vous donne la possibilité d'avoir un parent à la maison. Deuxièmement, si vous vous séparez, divorcez, puis qu’une personne déménage et que l’autre se retrouve avec la maison, c’est un situation plus probable que la personne qui finit par garder cette maison va pouvoir continuer à se le permettre Paiement."
Bien que cet effort ne soit pas réaliste pour tous ceux qui achètent une maison sur la base d'un double revenu, si vous mettez de côté une partie solide du chèque de paie d'une personne, vous aurez de grosses économies si d'entre vous subissent une perte d'emploi, ont besoin de temps libre pour s'occuper d'un membre malade de la famille, ont besoin de temps supplémentaire après la naissance d'un bébé ou sont tout simplement mieux préparés aux grandes dépenses que la vie leur occasionne vous. Avez-vous une voiture qui est sur ses dernières jambes? Pant suggère de vous demander si vous pouvez faire survivre la voiture pendant encore un ou deux ans, puis réparer la voiture pour il fonctionne et essaie de le faire durer afin que vous puissiez utiliser cet autre argent pour votre mise de fonds et obtenir la meilleure hypothèque que vous pouvez. Au final, il vous sera financièrement avantageux d'attendre.
Torabi dit de prendre l'hypothèque qui permet une certaine respiration dans votre budget. «Vous investissez de l'argent dans ce qui, espérons-le, sera un atout appréciable au fil du temps», dit-elle.
L'IRS permet des retraits IRA sans pénalité limités pour un premier achat de maison jusqu'à 10 000 $. Et si vous avez eu un Roth IRA pendant au moins cinq ans, vous pouvez avoir un peu plus de latitude; vous pouvez toujours retirer des contributions sans impôt ni pénalité, mais vous êtes toujours limité à 10 000 $. Les fonds peuvent être utilisés pour l'achat d'une première maison ou les frais de clôture.
Cependant, ce n'est pas toujours conseillé: "Je pense que retirer jusqu'à 10 000 $ à votre Roth est une grosse erreur", explique Esbenshade. «Les Roth IRA sont comme l'étalon-or en matière d'investissement, surtout lorsque vous êtes jeune, car l'argent se développe en franchise d'impôt toute votre vie, puis il sort en franchise d'impôt. Si vous devez toucher des comptes de retraite, je pense que le faire sous forme de prêt serait probablement la meilleure des mauvaises options. Mais le véritable objectif est d'essayer d'obtenir cet acompte sans prendre notre ou sans nuire à votre retraite. »Son conseil? Il vaut mieux boucler et payer le PMI.
UNE Prêt de la Federal Housing Administration (FHA) est une hypothèque soutenue par le gouvernement conçue pour aider les acheteurs d'une première maison qui n'ont pas autant d'argent à déposer sur leur maison ou qui auraient du mal à recevoir un prêt conventionnel. Avec un prêt de la FHA, l'exigence de mise de fonds est de 3,5% pour les scores de crédit de 580 et plus et de 10% pour les scores de crédit de 500-579, selon un article sur BankRate.com. Vous paierez également un PMI spécial - appelé la prime d'assurance hypothécaire de la FHA (MIP) - pour durée du prêt (si vous déposez moins de 10%) ou 11 ans (si vous déposez plus de 10%) pour cent). Vous pouvez annuler le MIP, mais en refinançant sur un prêt conventionnel.
Bien que cela puisse sembler beaucoup, c'est en fait une bonne option pour beaucoup. Torabi dit que c'est une voie différente vers l'accession à la propriété pour les premiers acheteurs d'un certain revenu qui veulent devenir propriétaires et qui n'ont peut-être pas autant d'argent d'avance pour le faire. Cependant, ceux-ci ne devraient être pris en charge que si vous ne vous surchargez pas en ce qui concerne l'hypothèque.
«Faites vos recherches», fait écho Ebenshade. «Si vous êtes admissible à un prêt de la FHA et que vous avez un emploi sûr, que vous pouvez payer vos frais de logement et que ce fonds d'urgence supplémentaire est mis de côté, je pense que cela vaut la peine de l'explorer.»
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019