Chaque article de cette page a été trié sur le volet par un éditeur de House Beautiful. Nous pouvons gagner une commission sur certains des articles que vous choisissez d'acheter.
Les investissements immobiliers sont depuis longtemps un moyen populaire de gagner un revenu passif. Un immeuble de placement, qu'il soit résidentiel ou commercial, est un bien immobilier spécifiquement acheté pour obtenir un rendement par le biais de revenus locatifs ou d'appréciation. Un investissement doit générer des revenus, augmenter la valeur ou fournir des avantages fiscaux– ou mieux encore, faites les trois. Qu'il s'agisse d'une maison unifamiliale, d'un complexe à logements multiples ou d'un appartement, vous pouvez profiter d'un immeuble de rapport par le biais de locations à court ou à long terme. L'ère du travail à domicile est également idéale pour les propriétaires actuels d'immeubles de placement, car de nombreux locataires louent toute l'année et pour de plus longues périodes.
Vous vous demandez si un immeuble de placement vous convient? Nous avons interrogé plusieurs experts immobiliers et propriétaires sur les points les plus importants à considérer avant de vous décider. Lisez la suite pour le guide définitif de
achat et gérer une maison d'investissement (et comment choisir le meilleur type de propriété pour vous !).
JBR LIFE Media pour Island Sotheby's International Realty
Avant de mettre de l'argent sur une maison de placement, il est important de déterminer si vous avez le temps, ressources financières, patience et engagement nécessaire pour le maintenir. Les investissements immobiliers ne génèrent pas de bénéfices significatifs du jour au lendemain, et de nombreux acheteurs d'immeubles de placement attendent des années (voire décennies) pour que leurs investissements s'apprécient. Gérer un bien locatif (et agir en tant que propriétaire de quelqu'un) nécessite une personne communicative, pratique et soucieuse des détails, surtout si vous prévoyez d'économiser de l'argent en aidant vous-même aux réparations. Il est également crucial de vous assurer d'avoir une marge de sécurité financière. Ceux qui ont des dettes impayées, des prêts étudiants ou des factures médicales impayées devraient réfléchir à deux fois.
Grâce aux agents immobiliers et aux gestionnaires immobiliers professionnels, il est possible de réussir même sans connaître les tenants et les aboutissants d'un marché spécifique. Joe Belz de Compass à Naples, en Floride, qui a plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier, déclare que des courtiers comme Compass peuvent vous guider tout au long du processus même après l'achat d'un investissement biens.
CONSEIL DE PRO
Moyennant des frais, Compass, Sotheby's International Realty et d'autres agences peuvent vous aider à trouver des locataires pour votre immeuble de placement.
"Pour ceux qui recherchent une opportunité d'investissement, travailler avec un agent immobilier professionnel est crucial", déclare Philip White, PDG de Sotheby's International Realty. «Ils peuvent vous aider à vous mettre en contact avec un expert qui peut vous conseiller sur les lois fiscales locales et, surtout si vous cherchez à investir à l'étranger, sur les programmes de visa qui pourraient vous être proposés. Sotheby's International Realty est présent dans 79 pays et territoires, nos clients bénéficient donc de notre vaste programme de parrainage qui permet à nos clients en Californie, par exemple, d'être mis en relation avec un expert local aux Caïmans Îles."
Belz fait écho à ce dicton: "Si ce n'est pas dans vos compétences pour exécuter les chiffres et savoir à quel taux de plafond vous devriez acheter, alors votre agent est encore plus important."
Jonathan Davis Photographie immobilière
L'immobilier résidentiel est généralement plus accessible et abordable que l'immobilier commercial, c'est pourquoi beaucoup investissent dans des unités en copropriété, des maisons unifamiliales ou des maisons multifamiliales. Nancy, qui souhaite rester anonyme, est agent immobilier et investisseur immobilier passionné à Naples, en Floride, depuis 17 ans. Elle et son mari gèrent 73 propriétés locatives dans le sud-ouest de la Floride, notamment des huit plex, des quadruplex, des duplex et des maisons unifamiliales. Elle conseille de rechercher de beaux quartiers et des maisons sans frais d'association des propriétaires (HOA), et de ne pas avoir peur d'un réparateur si vous avez le temps et les ressources. "Même si ce n'est pas la maison la plus attrayante d'un certain quartier, vous pouvez acheter quelque chose à un prix raisonnable et le réparer à l'intérieur comme à l'extérieur", elle dit.
L'emplacement est également important, et de nombreux immeubles de placement recherchés sont situés dans les grandes villes, les villages balnéaires, les villes de montagne ou les destinations pittoresques.
« La demande en Hawaii sur le marché des résidences secondaires ne s'est pas éteint et la Floride reste une destination prisée », révèle White. « Le marché des résidences secondaires a connu des augmentations de prix spectaculaires, en particulier dans le haut de gamme. Les marchés des centres de villégiature aux États-Unis continuent également de susciter de l'intérêt, tandis que les destinations internationales et fiscalement favorables telles que les Bahamas et les îles Caïmans restent populaires en tant que destinations de résidence secondaire.
Peu importe le type de propriété que vous achetez, il est crucial de se pencher sur les diverses réglementations et juridictions qui existent dans chaque État. Naples, par exemple, a des restrictions de location assez strictes qui peuvent être contournées si vous faites vos recherches.
"Dans la ville de Naples, vous pouvez louer votre propriété pour un minimum de 30 jours, trois fois par an", explique Belz. «Mais si vous arrivez juste à l'extérieur de la ville de Naples, nous avons un certain nombre de quartiers sans restrictions de location où les gens achètent pour faire des locations à court terme, y compris Airbnb. Il est très important pour tout investisseur de se pencher sur ces lois et règles. Nous avions un couple qui voulait acheter un condo mais qui a fini par acheter une maison unifamiliale dans un quartier sans restrictions de location, parce qu'ils ont réalisé que les restrictions de copropriété n'allaient pas rapporter l'argent dont ils avaient besoin pour Fabriquer."
Un type de propriété qui n'a pas généralement prouvé qu'il s'agit d'un véritable immeuble de placement est une multipropriété (pour les non-initiés, c'est un condo, généralement dans une communauté hôtelière ou de villégiature, avec plusieurs propriétaires qui bénéficient chacun d'un temps garanti à la propriété chacun an; ceux-ci incluent des maisons dans des centres de villégiature comme le Marriott Vacation Club, le Ritz-Carlton Vacation Club, le Club Wyndham et des lieux similaires). Contrairement à ce que vous pourriez penser, la multipropriété n'est pas un excellent investissement pour générer un rendement, car elle présente des dépenses plus élevées que la moyenne. En plus du coût d'une multipropriété, la plupart exigent des frais de maintenance annuels.
Mais Mike Kennedy essaie de changer cela: Kennedy a fondé Koala, une plate-forme qui aide les propriétaires de multipropriété à louer en toute sécurité leurs multipropriétés inutilisées. "Personne ne devrait acheter une multipropriété en cherchant à en tirer des revenus", dit Kennedy. «La valeur intrinsèque ou la valeur réelle du marché est entièrement déterminée par l'offre et la demande de ladite multipropriété. Cependant, les propriétaires qui ont un produit de très haute qualité peuvent être une location de vacances souhaitable pour les jeunes familles ou les groupes, car les multipropriétés combinent le meilleur des hôtels et des locations de vacances. Vous avez ce modèle hybride sur le marché qui, dans de nombreux cas, n'est pas pleinement utilisé par son propriétaire. De ce point de vue, les propriétaires peuvent certainement monétiser leurs propriétés inutilisées et, dans une certaine mesure, réaliser des bénéfices. »
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Alors, vous avez franchi le pas et acheté, maintenant pour tirer le meilleur parti de votre investissement. Vous devrez réfléchir de manière critique à la manière dont la propriété peut être utilisée et aux efforts que vous souhaitez y consacrer, et pendant combien de temps. Voici par où commencer.
Il existe plusieurs façons de procéder pour un immeuble de placement. Tout d'abord, cela dépend si vous utiliserez la propriété ou si elle sera exclusivement à des fins de location. Par exemple, Belz dit que de nombreuses personnes achètent des résidences secondaires pour profiter elles-mêmes de la propriété, mais génèrent également des revenus via des locations lorsqu'elles ne sont pas là.
"Beaucoup de gens qui ont une ou même quelques propriétés ne sont pas là pour des rendements massifs", déclare Belz. "Ils sont là pour couvrir une bonne partie de leurs coûts."
Dans cet esprit, vous voudrez réfléchir à la façon de facturer les locations. Une règle générale, dit Nancy, est que le loyer mensuel doit être égal ou non inférieur à 1 % du prix d'achat afin de générer un revenu. Bien sûr, les prix en haute saison dans certaines destinations, comme la saison de ski à Lake Tahoe ou l'été dans les Hamptons, pourraient dépasser ce pourcentage.
CONSEIL DE PRO
Pour qu'un immeuble de placement génère des bénéfices, le montant que vous facturez pour le loyer par mois doit dépasser 1% du prix que vous avez payé.
Nancy dit que pour éliminer les coûts de son côté, elle gère elle-même les propriétés. C'est pratique car elle vit dans le même quartier que ses propriétés et peut rapidement s'arrêter chez elle en cas de problème. "Si cela ne vous dérange pas de prendre des appels et d'aller vérifier chez vous, vous pouvez économiser de l'argent en n'utilisant pas une société de gestion tierce", déclare Belz. «Mais les gens aux deux extrémités du spectre, peu importe à quel point ils sont impliqués ou non, peuvent réussir. Je connais des gens qui gèrent eux-mêmes des propriétés et offrent un très bon service, et les mêmes personnes veulent juste revenir pour louer chaque année.
Cependant, une société de gestion immobilière peut vous aider à gagner plus de revenus à long terme, surtout si vous effectuez des locations à court terme pour un week-end ou une semaine. Cela permet également d'alléger une partie de la pression d'être sur appel pendant que les clients utilisent la propriété. East West Hospitality, fondée il y a 30 ans, a de l'expérience dans la gestion de centaines de locations de vacances et gère des maisons pour des propriétaires à travers le pays.
"En tant que société de gestion immobilière, nous travaillerons avec l'acheteur pour fournir des estimations de revenus basées sur notre expérience sur le marché", déclare Theron Gore, CMO de Hospitalité Est-Ouest. "Nous avons de nombreuses conversations avec les acheteurs sur leurs objectifs avec les propriétés, et nous pouvons leur donner des conseils sur la façon de tirer le meilleur parti ou simplement de couvrir leurs coûts."
Dans un contexte d'inflation et de taux d'intérêt relativement bas, l'immobilier reste un investissement sûr, explique White.
"L'immobilier de luxe, avec tous ses hauts et ses bas, a conservé de la valeur et a même augmenté en valeur", dit-il. "En réalité, Le journal de Wall Street récemment signalé que dans ce marché du logement en plein essor, de nombreux propriétaires ont gagné plus l'année dernière grâce à l'appréciation de leur maison qu'à leur emploi.
Le design et la présentation visuelle sont également importants. "La meilleure façon de maximiser votre rendement est de loin d'avoir une propriété vraiment bien entretenue", dit Belz. "Cela semble évident, mais c'est essentiel. Je conseille également d'embaucher un grand photographe professionnel, ce que nous faisons, qu'il s'agisse d'un condo de 100 000 $ ou d'un condo de 15 millions de dollars sur la plage. La première projection est toujours en ligne.
Gore dit que les unités Est-Ouest générant le plus de revenus sont généralement celles qui ont été récemment rénovées avec un décor un peu plus moderne, mais cela dépend toujours des goûts et du budget de chacun.
« Lorsque quelqu'un déménage, nous le nettoyons professionnellement, mais nous essayons également de faire des mises à niveau », explique Nancy. "Qu'il s'agisse d'un comptoir qui a besoin de nouveau quartz ou de granit, nous essayons constamment d'améliorer la valeur de la propriétés lorsque nous avons une chance d'y entrer entre les locataires avant de le remplir à nouveau pour une autre année ou cinq ans. On ne sait jamais combien de temps ils vont rester.
Avec l'aimable autorisation de East West Hospitality
Des fuites de plomberie, un voisin embêtant ou un lave-vaisselle cassé… la liste est longue. Malgré l'argent que vous pouvez gagner grâce aux revenus ou à l'appréciation des locataires, la gestion d'une propriété s'accompagne toujours de maux de tête.
Tout d'abord, ils nécessitent une bonne quantité de temps; cependant, moins si vous engagez une société de gestion immobilière professionnelle tierce. Pourtant, cela peut coûter cher et réduire votre retour. Nancy dit que même posséder une, deux ou trois propriétés peut être comme un travail à temps partiel, surtout si vous gérez tout vous-même.
Les immeubles de placement sont parfaits pour les locations à court et à long terme, mais ils nécessitent des durées différentes du côté des propriétaires. Par exemple, les locations à court terme peuvent être plus rentables à long terme, mais entraîner plus de coûts comme les frais de nettoyage ou les réparations à mesure que les installations sont plus utilisées, tandis que les locations à long terme nécessitent moins d'une semaine à l'autre ou d'un mois à l'autre maintenance.
"C'est difficile de dire combien d'heures par semaine", dit Nancy. « Si vous avez autant de propriétés que nous, environ 73, c'est un travail à temps plein. Vous devez montrer la propriété, faire entrer les locataires, la gérer, être capable de réparer les choses, être disponible pour la mettre à jour, etc. Si vous le mettez à jour, cela peut prendre plusieurs semaines ou plusieurs mois.
D'un autre côté, si vous êtes prêt à payer une société de gestion immobilière, comme un East West Hospitalité, il est beaucoup plus facile de gérer des propriétés à distance, surtout si vous ne vivez pas dans le même ville ou état. Cela réduit le temps, mais peut réduire vos finances.
Bien que vous n'ayez pas besoin d'être un expert du marché sur lequel vous achetez, vous devez avoir des moyens et un sens aigu des affaires.
"Avoir un agent fiable est préférable, mais vous devez être très familier avec un certain quartier dans lequel vous achetez", déclare Nancy. "Il nous a été utile de nous déplacer à la recherche de ventes par le propriétaire, de vérifier Zillow ou de demander à un agent de vous surveiller. Vous ne savez jamais ce que vous trouverez en conduisant – quelqu'un pourrait lancer une pancarte à vendre dans sa cour.
Une autre règle d'or d'un immeuble de placement est de ne jamais trop s'attacher. "Les immeubles de placement ne sont pas votre maison", déclare Belz. « Si vous êtes trop attaché émotionnellement à une propriété, vous ne regarderez peut-être pas correctement les chiffres. Les chiffres doivent avoir un sens – et s'ils ne le font pas, vous devez être prêt à vous en aller.
Votre rendement dépend également du climat du marché, bien que grâce au travail à distance, de nombreux marchés qui ont prospéré pendant la haute saison sont désormais populaires toute l'année. Le sud de la Floride, généralement populaire en hiver, est désormais une destination toute l'année pour ceux qui cherchent à fuir les villes, disent Belz et Nancy. Gore dit que le temps que les gens passent dans les locations de villes de montagne a également augmenté d'année en année.
"Bien que la demande soit encore élevée, la hausse des taux hypothécaires et la faiblesse des stocks peuvent avoir un impact sur la capacité des acheteurs à acheter aussi rapidement qu'ils l'ont fait pendant la pandémie", déclare White. «Aux États-Unis, la demande de résidences secondaires a montré des signes de ralentissement au printemps 2021, alors que certains bureaux ont commencé à rouvrir et que les règles de prêt hypothécaire pour les propriétés de vacances ont été initialement resserrées. Pourtant, même si le nombre de transactions a diminué sur certains marchés, l'appréciation des prix est restée forte en raison du faible niveau des stocks.
Malgré le désir d'accueillir immédiatement des personnes chez vous, méfiez-vous: certaines des plus grandes leçons que Nancy a apprises appris au fil des ans sont d'engager des dépôts de garantie élevés, des dépôts élevés pour les animaux de compagnie - et surtout, de bons antécédents chèques. Une sélection approfondie des locataires peut vous faire gagner du temps et de l'argent, même s'ils ressemblent sur le papier aux personnes les plus aisées.
"Les animaux de compagnie peuvent absolument saccager un endroit, et c'est incroyable ce à quoi nous avons dû faire face", dit-elle. Cependant, établir une relation de confiance avec les clients pourrait aider à alléger une partie du travail des propriétaires.
CONSEIL DE PRO
L'entretien général devrait coûter environ 3% à 5% des revenus locatifs.
"Nous trouvons des locataires fiables et dignes de confiance, et nous pouvons même leur proposer une réduction de loyer afin qu'ils puissent aider à gérer légèrement la maison », dit-elle, ajoutant que tous ses locataires sont des locataires à long terme qui restent un an sur moyen. "Bien sûr, nous recevons les appels les plus désespérés s'il se passe quelque chose, mais beaucoup d'entre eux sont heureux de faire leur propre entretien de la pelouse."
Jonathan Davis Photographie immobilière
Nancy dit que l'entretien général, qui peut inclure un nettoyage en profondeur, une lutte antiparasitaire et une nouvelle peinture, devrait coûter environ 3 à 5 % des revenus locatifs.
"L'un des plus grands défis dont nous nous assurons que les propriétaires sont conscients est qu'avec le temps, il y a de l'usure", déclare Kevin Graham, COO de Hospitalité Est-Ouest. «Nous voulons nous assurer qu'ils sont informés du moment où ils auront probablement besoin de repeindre la résidence et de remplacer les tapis et les gros appareils électroménagers. De cette façon, ils peuvent avoir à l'esprit au moins une réserve mentale, sinon une réserve financière, pour couvrir ces éléments.
Prendre soin de n'importe quelle propriété nécessite de suivre l'aménagement paysager; s'assurer que les systèmes mécaniques, électriques et de plomberie fonctionnent bien; préserver les éléments structurels, comme la toiture, les trottoirs, les allées; lutte antiparasitaire; et maintenir un environnement intérieur confortable et propre.
Si les investissements immobiliers locatifs peuvent être bénéfiques sur le long terme, gardez à l'esprit que leur rentabilité est dépendent de plusieurs facteurs externes, dont l'offre et la demande sur le marché du logement, qui sont toujours fluctuant. Cela dit, il est important de pouvoir aussi se séparer d'un bien dès qu'il cesse de prendre de la valeur. C'est ce qu'est l'investissement intelligent.
Suivez House Beautiful sur Instagram.
Ce contenu est créé et maintenu par un tiers, et importé sur cette page pour aider les utilisateurs à fournir leurs adresses e-mail. Vous pourrez peut-être trouver plus d'informations à ce sujet et sur un contenu similaire sur piano.io.
