Retourner les maisons est tout amusant et des signes dollar à la télévision. De regarder les gens ordinaires qui trouvent de l'or retourner des maisons dans des rénovations dignes de Magnolia à ceux qui créer la maison de ses rêves à partir d'un diamant brut, qui ne s'est pas demandé s'il devait se lancer Jeu?
Cela semble trop beau pour être vrai, non? Vous achetez une maison pour une fraction de ce qu'elle pourrait valoir, la réparez avec un peu d'huile de coude, la mettez sur le marché, assistez à une guerre d'enchères et transformez vos énormes profits en votre prochain projet. Achetez, rénovez, répétez. Avant de vous en rendre compte, vous avez quitté votre emploi de jour et vous êtes sur la voie d'un empire de la rénovation domiciliaire.
Sauf que ce n'est pas toujours facile. Pour chaque flipper qui trouve le chemin de l'entrepreneuriat, un autre perd de l'argent - ou du moins sa patience - dans l'affaire. J'ai parlé à trois anciens flippers de leur expérience, des problèmes qu'ils ont rencontrés et de ce qui les a poussés à arrêter de flipper.
Melanie Allen, qui dirige le blog Partenaires en feu, est allée les yeux brillants et enthousiasmée par l'opportunité d'acheter une maison qui avait besoin d'un peu (ou beaucoup) d'amour, de la réparer de ses propres mains, puis de faire demi-tour et de la vendre à profit. Elle a acheté des maisons en Géorgie et en Pennsylvanie avant de se rendre compte que Le bricolage est un ensemble de compétences unique ce n'est pas aussi facile que de ramasser un marteau.
"J'étais l'un de ces gens idéalistes qui ont vu tout le monde parler de la qualité du retournement de maisons - et je voulais participer!" elle dit. "Malheureusement, entrer sur le terrain n'a pas été aussi facile que les experts l'ont laissé entendre. Vous avez besoin de capital et d'un bon crédit pour commencer, et je n'en avais pas beaucoup non plus. Pourtant, j'ai trouvé un moyen en achetant un fixateur supérieur. Mais j'ai vite appris si vous n'ont pas les compétences pour bricoler moi-même, cela peut coûter très cher, et je n'avais pas le capital supplémentaire pour payer les entrepreneurs pour faire tout le travail nécessaire.
Quand votre équation de retournement de maison repose sur faire le travail soi-même, ajouter les coûts supplémentaires associés à un entrepreneur peut fausser la marge bénéficiaire. Allen est reparti avec un profit, mais la question est de savoir si cela en valait la peine.
Demandez à tous ceux qui ont récemment tenté de rénover leur maison et ils vous diront tous la même histoire: les entrepreneurs sont très demandés en ce moment. Vous devez toujours faire votre diligence raisonnable pour trouver un entrepreneur qui est à la fois efficace et réputé. Mais Andrew Herrig, du blog Nickel riche, s'est retrouvé particulièrement frustré d'essayer de retourner avec succès une maison dans le climat actuel.
"Ma femme et moi sommes des investisseurs immobiliers actuels et d'anciens flippers. Nous avons renversé au moins 7 à 8 maisons au cours des dernières années, mais, grâce à 2021, nous ne renversons plus. Nous avons constaté que, surtout maintenant, il est difficile de trouver des entrepreneurs de qualité et que les matériaux sont particulièrement difficiles à trouver. Il est devenu trop difficile de réaliser un profit sur un flip.
Lorsque les délais sont longs, les matériaux sont chers, et les entrepreneurs sont coûteux, votre investissement augmente de plusieurs façons. Vous passez plus de temps à rechercher des personnes qualifiées avec qui travailler et vous dépensez plus pour elles – et cela peut conduire à la question: « Est-ce que cela en vaut vraiment la peine? »
Un bon œil et une idée de ce que les acheteurs veulent sur le plan esthétique attireront certainement les gens vers une annonce immobilière en ligne. Mais ce n'est pas tout. Vous devez toujours comprendre le marché et savoir quand un réparateur est à bas prix parce qu'il n'est pas en un domaine qui intéressera votre acheteur cible.
Chris Alexis s'est retrouvé dans une situation où il n'avait pas fait de recherches adéquates sur le marché local et, bien que son flip ait l'air génial, ce n'était pas ce que les acheteurs voulaient. Il dit: «Bien que j'aie de l'expérience dans le commerce, j'ai arrêté de retourner des maisons parce que je n'ai qu'une connaissance minimale de l'immobilier. J'ai acheté et rénové une propriété dans un endroit qui ne voit pas un marché chaud et, alors que la rénovation que j'ai faite avec mon équipe a restauré l'esthétique et la fonctionnalité de la propriété, la vendre a pris du temps simplement à cause de son emplacement."
Vous ne pouvez pas supposer qu'il suffit de sauter sur une bonne affaire et de la rénover à la perfection digne d'Instagram. Vous devez faire le travail de terrain pour comprendre si le produit fini atteindra réellement le prix dont vous avez besoin pour justifier votre investissement.
Enfin, il existe plusieurs autres pièces du puzzle qui pourraient vous faire deviner si cela a du sens pour vous. Assurez-vous de pouvoir répondre en toute confiance à ces questions avant de vous lancer.
Avez-vous le temps de gérer ce projet? Avec la commande de fournitures et la planification des sous-traitants, il y a des heures et des heures de gestion. Cela peut être difficile à intégrer dans un emploi à temps plein, d'autant plus que la plupart des entrepreneurs travaillent pendant 9 à 5 heures.
Disposez-vous du capital nécessaire pour conserver cette maison tout au long du processus de rénovation et de vente? Payer ses propres frais de subsistance et une autre hypothèque n'est pas bon marché. Êtes-vous prêt à faire ce sacrifice dans votre budget ?
Connaissez-vous les problèmes qui peuvent survenir avec les maisons plus anciennes et les permis requis pour les rénovations? Ces facteurs chronophages peuvent s'additionner en termes de coût et de logistique. Vous devez vous préparer au pire, juste au cas où.
Les maisons de votre marché sont-elles en fait des maisons à rénover ou simplement des maisons nécessitant des mises à jour cosmétiques mineures? Cela vaut la peine de se demander si vous aidez une maison à devenir prête à emménager pour une nouvelle famille, ou si vous enlevez un parc de logements parfaitement acceptable aux acheteurs avec des budgets plus petits.
Cependant, si après ces histoires, vous avez toujours envie de vous essayer à un flip, assurez-vous d'avoir fait votre diligence raisonnable. Si vous savez dans quoi vous vous embarquez, vous pourriez vous retrouver sur la fin gagnante d'une histoire à succès.