La saison des impôts est assez déroutante avec les W2, les contributions caritatives et les déductions pour prêts étudiants. Ajoutez une vente immobilière et c'est suffisant pour envoyer même l'expert TurboTax le plus avisé en cours d'exécution. Mais au cours d'une année où le marché a été plus chaud que jamais, de plus en plus de personnes vendent leur maison - et elles n'en achètent pas toujours une nouvelle juste derrière. Alors, alors qu'ils cochent la case qui dit « J'ai vendu une maison », comment peuvent-ils se préparer à toute surprise (coûteuse) qui pourrait se présenter le 15 avril ?
Tout d'abord, une mise en garde: ces conseils d'experts sont utiles et c'est une bonne idée de venir à la table avec des idées, mais Kate Ziegler, un investisseur immobilier et agent immobilier à Boston, conseille aux investisseurs immobiliers potentiels de faire appel à un fiscaliste au début du processus. Un expert-comptable, ou un CPA, avec une expérience en immobilier l'a aidée à structurer les propriétés existantes de manière plus avantageuse. Ils ont également donné des conseils sur les achats et les ventes futurs, et sur la manière dont ceux-ci pourraient avoir un impact sur sa facture fiscale.
"Prenez le temps de trouver quelqu'un qui comprend à la fois votre marché immobilier local et vos objectifs, que ce soit vous investissez à plus grande échelle ou minimisez les plus-values sur une vente opportune de votre résidence principale », dit Ziegler.
Historiquement, on disait aux gens d'acheter une maison seulement s'ils prévoyaient d'y vivre pendant trois à cinq ans. La pandémie a tout changé. Les gens ont eu besoin de plus d'espace, se sont déplacés à travers le pays, ou vendre pour encaisser sur un marché chaud. Ils avaient besoin de vendre - et ils avaient besoin de vendre à présent. Depuis combien de temps ils étaient là n'avait pas d'importance.
Certains de ces vendeurs se sont retrouvés avec une facture fiscale surprise. "Sur certains marchés, des taxes supplémentaires sont prélevées pour la vente au cours de la première année de propriété, où les municipalités essaient de décourager le "retournement" ou revitaliser des maisons dépréciées pour les revendre à court terme », explique Ziegler.
Michael Gross, CPA et planificateur financier agréé, explique plus en détail: « Ces gains en capital à court terme sont imposés aux taux d'imposition ordinaires. Le taux d'imposition ordinaire le plus élevé est de 37 %. S'ils détiennent la propriété plus d'un an, le gain serait alors imposé au taux de gain en capital à long terme. Le taux de gain en capital à long terme le plus élevé est de 20 %. » Le profit sur une maison n'est souvent pas petit et cette différence de 17% peut avoir un impact important pendant la saison des impôts.
Ken Grodner, un comptable devenu agent immobilier avec le Groupe du réseau hôtelier chez Keller Williams, ajoute un point supplémentaire au jeu du long terme: « Si vous êtes capable de vendre un propriété dans une année de faible revenu (par exemple, vous ou votre conjoint quittez un emploi), vous pouvez réduire ou éliminer votre capital impôt sur les gains.
"Les implications fiscales des résidences principales et non principales diffèrent, de sorte qu'un acheteur achetant une nouvelle résidence principale sans vendre leur maison actuelle devrait tenir compte des implications fiscales du changement de résidence », Ziegler dit. Vous ne pouvez demander une exonération résidentielle principale que sur une seule propriété, et dès que vous changez d'adresse, votre statut fiscal change sur cette deuxième propriété. De plus, si cette propriété est convertie en location à long terme ou en location à court terme, cela affectera également sa charge fiscale - et ce taux affectera tout calcul des bénéfices locatifs.
D'un autre côté de l'exemption résidentielle, si un vendeur décharge un bien locatif mais qu'il l'a possédé et occupé comme une résidence principale pendant deux des cinq années précédant la vente, ils peuvent alors la convertir en résidence principale avant la vendre. Dans ce cas, Gross dit: "Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez exclure 250 000 $ de gain si vous êtes célibataire, ou 500 000 $ si vous êtes marié et déposez conjointement."
Gross explique que l'amortissement est un concept souvent mal compris dans le monde de la fiscalité immobilière. L'amortissement couvre les améliorations nécessaires que l'on doit apporter à leur propriété pour la maintenir en parfait état de location et de vente. Mais les propriétaires supposent souvent à tort qu'il s'agit d'une déduction permanente. Il dit: "Bien qu'il soit déductible pendant la période de location du bien, cela réduit l'assiette fiscale du bien, ce qui augmente finalement le gain lorsque le bien est vendu."
Alors que les marchés immobiliers restent chauds, certains propriétaires vendent à des prix exorbitants et attendre le rush dans une location. Pour ces vendeurs de résidence principale, ils pourraient être touchés par des gains en capital d'un montant supérieur à 250 000 $ s'ils sont célibataires ou 500 000 $ s'ils sont mariés et déposent conjointement. Heureusement, il existe un moyen de contourner la facture fiscale. Gross conseille aux vendeurs d'envisager de vendre à tempérament. "Cela vous permettrait de recevoir un paiement sur une période de plusieurs années et seule une partie du gain serait reconnu chaque année, ce qui vous maintiendrait finalement dans une tranche d'imposition inférieure et vous ferait payer moins d'impôts dans l'ensemble », dit-il.
Si vous avez un immeuble de placement sous la main et qu'il est temps de vendre, il peut être judicieux de transférer le produit de la vente dans ce qu'on appelle un échange 1031. "Il s'agit d'un mécanisme permettant aux vendeurs de réinvestir le produit de leur vente dans un achat" similaire "dans les 180 jours suivant la clôture de la vente", explique Ziegler.
Lorsque le produit de la vente est investi dans une autre propriété similaire, le vendeur évite de payer une lourde taxe sur les plus-values. Le mauvais côté? L'ordre des opérations d'achat peut dévier de sa trajectoire avec un document mal soumis. Grodner ajoute: "Bien que cela puisse sembler long au début, nous voyons souvent des clients se démener pour fermer avant le délai de 180 jours."
