Nous avons tous vu les émissions à la télévision: les gens achètent des maisons supérieures à bas prix, les rénovent et les modernisent, puis les vendent avec un profit. Ces représentations rendent les maisons inversées faciles, amusantes et garantissent une victoire. Mais, comme vous l’avez probablement deviné, ce n’est pas toujours le cas.
Il y a beaucoup de facteurs impliqués dans l'achat, la rénovation et la vente d'une maison en deçà du budget et dans les délais. Et, pour les acheteurs potentiels de maisons retournées, ces facteurs ont finalement un impact sur la qualité et le prix de la propriété qu'ils envisagent.
Pour découvrir ce que les experts de l'immobilier vraiment pensez au processus de retournement, nous nous sommes tournés vers neuf agents à travers le pays pour leur contribution.
Il n'est probablement pas surprenant que la première préoccupation exprimée par nos agents immobiliers à propos du retournement soit la qualité. De nombreuses nageoires essaient de maximiser leur profit en réduisant les coûts pendant le processus de rénovation, et cela comprend des matériaux bon marché, des travaux de mauvaise qualité et des zones négligées (comme ne pas plomberie).
«Ce qui était autrefois considéré comme un processus créatif et lucratif est devenu quelque chose dont les agents et les acheteurs se méfient», déclare Miltiadis Kastanis de Douglas Elliman à Miami Beach. «Les maisons retournées sont perçues comme des maisons qui ont l'air bien, mais les coins sont coupés. Il y a beaucoup de temps, d'efforts et d'argent pour préparer ces maisons, et tout le monde n'est pas disposé à assumer cette tâche.
Les éléments qui sont souvent de mauvaise qualité comprennent les finitions, la quincaillerie, les appareils électroménagers et les accessoires, dit-il.
«C'est l'une des plus grosses erreurs commises par les acheteurs lorsqu'ils achètent un flip», dit-elle. «J'encourage toujours les clients à effectuer toutes les inspections nécessaires.»
«Si vous ne savez pas ce que vous faites, cela pourrait vous blesser», déclare Lynette Kohn Huber avec Walker Reid Realty à Boca Raton, en Floride. “HGTV ça a l'air facile et amusant, mais ces gens sont des professionnels avec des compétences et de l'expérience, et même ils ont des flops. Il y a beaucoup de gens qui se mettent au-dessus de leurs têtes avec un flip.
Le retournement est une entreprise très féroce, dit Chris Cusimano de Immobilier Keller Williams à Boca Raton, et il faut avoir «beaucoup d'argent et de temps» pour bien faire les choses, dit-il. D'après son expérience, les bénéfices tirés des maisons retournées étaient «OK», mais qu'il y avait plus d'argent à gagner en vendant des maisons de la manière traditionnelle.
En plus de beaucoup de temps, d'argent, de compétences et d'expérience, les nageoires ont besoin de beaucoup de chance pour en tirer profit, dit Allen Roth de Sotheby’s International Realty - Courtage de Beverly Hills en Californie. «Ils doivent également compter sur un élément de chance avec le timing du marché. Il y a une quantité incroyable de risques impliqués, et j'ai vu des nageoires de première main subir des pertes importantes parce que quelque chose a été bâclé en cours de route. "
En tant que flipper, si la chance n'est pas de votre côté et que le processus prend plus de temps que prévu, cela vous coûtera, dit Simon Isaacs de Immobilier Simon Isaacs à Palm Beach. Le fait de conserver une propriété plus longtemps que prévu peut vous exposer à des taxes foncières et à des factures d’entretien que vous n’aviez pas anticipées.
Il est assez courant que des complications surviennent quelque part le long de la ligne, à la fois pour les acheteurs et les vendeurs de maisons retournées. Par exemple, dans certains États, dont le Texas, une maison inversée peut ne pas être admissible à une Prêt FHA, note Francesca Conway, un agent affilié à la Bureau des champions de Coldwell Banker Realty au printemps, au Texas. Les règles de la chaîne de titres au Texas stipulent qu'une propriété doit être détenue pendant 90 jours avant de pouvoir bénéficier d'un prêt FHA.
«Par conséquent, cela limite les acheteurs, en particulier les acheteurs d'une première maison, qui est parfois le marché le plus large pour les maisons retournées», explique-t-elle.
En tant qu'agent acheteur, il peut y avoir plusieurs «hoquets» lors de la fermeture du séquestre sur les maisons retournées, dit Ellis. «La guerre des enchères est évidemment mon plus grand obstacle car ils ont tendance à être les plus souhaitables sur le marché.»
Du point de vue d'un flipper, des coûts de projet imprévus peuvent survenir qui sont totalement hors de contrôle, tels que des retards dans le processus d'autorisation et les commandes de matériaux, dit Ericka S. Black, affilié à Coldwell Banker Realty dans la région médio-atlantique, bureau Dupont / Logan Circle à Washington, D.C. «Par exemple, le COVID-19 a eu un impact sur les opérations de nombreux bureaux de permis gouvernementaux et les fabricants de matériaux de construction, ce qui a entraîné des retards imprévus et des coûts de projet imprévus. »
Cela peut créer une réaction en chaîne. En raison de ces coûts de projet imprévus, certaines nageoires choisissent de couper les coins ronds - ce qui, à son tour, peut entraîner la mise sur le marché de la liste encore plus longtemps.
«Si les professionnels de l'immobilier peuvent voir les coins coupés, nos clients et leur inspecteur en bâtiment le verront certainement», dit Black. «Les raccourcis peuvent entraîner une perte de profit, car la maison restera sur le marché plus longtemps.»
Cependant, il y a un avantage à vendre des maisons retournées en ce moment, et c'est grâce à la pandémie COVID-19, dit Mia Cottet de Sotheby’s International Realty - Courtage Los Feliz à Los Angeles. Auparavant, ses clients hésitaient à acheter des flips, craignant de payer une prime pour un travail de mauvaise qualité. Maintenant, les choses ont changé.
«Les gens sont désormais moins enclins à devoir entreprendre de lourdes rénovations», explique-t-elle. «La distanciation sociale avec les entrepreneurs à domicile peut être gênante, et l'obtention de matériaux au pays et à l'étranger pourrait entraîner de sérieux retards. Mes clients demandent de plus en plus maintenant une maison qui est `` finie ''. ''