Mon meilleur ami cherchait récemment à acheter un condo dans les montagnes à l'ouest de Denver. Pendant que nous dînions ensemble, son agent immobilier l’a appelée pour élaborer une stratégie sur la manière de remporter une offre non seulement sur un marché acheteur concurrentiel, mais également dans un endroit hyperconcurrentiel. (L'air vif de la montagne est une commodité convoitée pendant une pandémie, et les acheteurs au comptant le savent.)
Son agent immobilier a suggéré une clause d'escalade, qui permet aux acheteurs de payer un certain montant au-dessus de l'offre la plus élevée que le vendeur reçoit. Ces clauses peuvent - et devraient - être assorties d'un plafond afin que vous ne finissiez pas par conclure un accord que vous ne pouvez pas vous permettre.
Donc, nous étions là, en train de manger des raviolis à la courge musquée et de nous sentir comme des concurrents dans un jeu télévisé. Devrait-elle dépasser 1 000 $ l'offre la plus élevée? Hmm, d'autres acheteurs pourraient penser au même chiffre rond. Et quelque chose d'obscur comme 1 777 $? Elle a décidé de rentrer dans une clause d'indexation qui était de 2 500 $ sur l'offre la plus élevée jusqu'à 325 000 $ sur un condo qui était inscrit à 310 000 $. En fin de compte, son offre a été acceptée.
"Je compare souvent les clauses d'escalade aux règles d'eBay: elles risquent de montrer un peu votre main et de donner aux agents inscripteurs la possibilité de" pêcher "avec votre offrent d'essayer de faire des enchères plus élevées, mais dans certains cas, ils permettent également aux acheteurs d'obtenir le meilleur et le final tout en réduisant leur risque de surpayer, " dit Kate Ziegler, un agent immobilier avec Arborview Realty à Boston et avec Coldwell Banker Lifestyles à New London, N.H., qui a utilisé les clauses pour aider ses clients à remporter des offres.
Les clauses d'escalade peuvent avoir un sens pour les acheteurs qui ne veulent pas risquer des problèmes d'évaluation en surenchérissant trop, dit Ziegler, qui propose un cours gratuit pour les primo-accédants. (En effet, si une maison n'évalue pas le prix de vente, une transaction pourrait être déraillée.) Pour son acheteur clients, Ziegler recommande des clauses d'escalade dans les cas où le marché pourrait dépasser les récents comparables Ventes.
«Cela nous permet de rivaliser, tout en garantissant que nous pouvons sauvegarder le prix d'achat gagnant, avec des offres concurrentes vérifiées en main, s'il y a un problème avec l'évaluation du prêteur», dit-elle.
Les clauses d'escalade peuvent également être utiles dans les marchés chauds où les maisons reçoivent plusieurs visites une fois qu'elles sont sur le marché, obtiennent des offres à plein prix et sont hors du marché dans la semaine, dit André Holloman, un agent immobilier avec Keller Williams Realty à Conn. Dans les situations d'offre multiple, une clause d'escalade, dit Holloman, devrait être utilisée avec des conditions contractuelles favorables. Les conditions varient selon le marché et le vendeur, mais cela peut inclure quelque chose comme un cession-bail aux vendeurs qui ont besoin de plus de temps pour se déplacer.
Une clause d'escalade n'est conseillée que si vous disposez d'une marge de manœuvre avec votre budget. Les acheteurs ne devraient pas en utiliser s’ils sont déjà au sommet de leur budget, prévient Ziegler.
«Examinez de près votre vrai maximum et tenez-vous-en à ce chiffre», dit-elle.
Jeff Tucker, économiste principal à Zillow dit que pour éviter de dépasser votre budget, vous devriez acheter des maisons qui sont en dessous de votre prix maximum afin que votre offre d'escalade reste dans votre budget. Par exemple, ne regardez que la maison répertoriée environ cinq à 10 pour cent en dessous du prix maximum de votre budget.
"Avec plus de maisons vendues au-dessus du prix catalogue cette année, vous pourriez être surenchéri à chaque fois si vous ne faites qu'une offre sur des maisons déjà à votre prix maximum", dit Tucker.
Bien sûr, vous voudrez vous assurer que votre clause d'escalade a un plafond afin de ne pas vous tromper. La raison pour laquelle les experts immobiliers appellent à la prudence lors de l'utilisation de ces clauses est qu'elles peuvent devenir troubles.
«Si les clauses d'escalade semblent bonnes en théorie, elles peuvent conduire à des situations délicates et à une ambiguïté imprévue», déclare Joe Dickerson, un agent immobilier dans la région de la baie de San Francisco.
Il donne ce scénario: disons que quelqu'un offre 400 000 $ pour une maison sur laquelle vous êtes attentif. Vous offrez 450000 $ ou 1 000 $ sur toute autre offre concurrente. Cela signifie-t-il que votre offre est de 450 000 $? Ou votre offre est-elle de 401 000 $?
«Cette situation hypothétique ne comprend que deux offres», dit Dickerson. «Imaginez une situation avec plusieurs offres et plusieurs clauses d'escalade. Cela pourrait devenir désordonné, rapidement.
Dickerson n'est pas entièrement opposé aux clauses d'indexation. Il dit que lui et sa femme ont utilisé il y a plusieurs années une clause d'indexation qui a joué en leur faveur. Il n'y avait qu'une seule autre offre sur la table, et le prix d'achat et les conditions étaient assez similaires.
Mais il dit que lorsque vous utilisez une clause d'escalade, assurez-vous d'exiger une preuve de la prochaine offre la plus élevée ou la meilleure.
Tazz Weatherly, un agent immobilier et propriétaire de courtage immobilier avec Tazz à Boise, Idaho, suggère également d'utiliser verbiage qui garantit que le vendeur ou l'agent inscripteur ne divulguera pas le prix de l'offre aux concurrents des offres.