Pourquoi le zonage unifamilial peut être nocif

Le rêve américain prend autant de formes et de formes qu'il y a d'Américains pour l'imaginer. Mais une version particulière de cette vision a perduré au fil des décennies: celle d'un Colonial bien rangé sur un terrain herbeux avec une clôture à piquets à l'avant.

Il n'y a rien de mal à ce rêve. C’est une belle! Il y a une raison pour laquelle les enfants dessinent de jolies maisons avec des cheminées fumantes et des sucettes dans la cour. Une majorité d'Américains vivre dans des maisons unifamiliales, ils le souhaitent encore plus, et les maisons individuelles composent maintenant plus d'un tiers des logements locatifs.

Mais le problème est que dans beaucoup trop de communautés, c’est le seulement version de l'American Dream autorisée.

Dans de nombreuses banlieues américaines, presque chaque acre de terrain résidentiel est zoné exclusivement pour les maisons unifamiliales. Même dans les grandes villes comme Los Angeles et Seattle, il est carrément illégal de construire autre chose qu’une seule famille maison sur la plupart des lots résidentiels sans passer par un appel de variance de zonage difficile et induisant des maux de tête processus. Dans d'autres banlieues, l'habitat multifamilial est

Pourquoi est-ce important? Insister pour que tous les logements soient unifamiliaux est une tactique de zonage d'exclusion: elle bloque les types de des logements plus accessibles aux résidents à faible revenu, y compris les minorités et les immigrants.

Comme le note l'historien Richard Rothstein dans «The Colour of Law», ces pratiques de zonage étaient assez intentionnelles et enracinées dans le racisme. «Pour empêcher les Afro-Américains à faible revenu de vivre dans des quartiers où résidaient des Blancs de la classe moyenne, des responsables locaux et fédéraux ont commencé à 1910 pour promouvoir les ordonnances de zonage pour réserver les quartiers de la classe moyenne aux maisons unifamiliales que les familles à faible revenu de toutes races ne pouvaient pas offrir," Rothstein écrit.

Les communautés qui s'appuient encore aujourd'hui sur le zonage unifamilial (ou d'autres règles d'exclusion, telles que la taille minimale des lots) pour bloquer la construction de nouveaux immeubles à appartements, les complexes de logements abordables, ou même les petits duplex ou triplex - souvent au nom de la préservation des valeurs de la maison ou du caractère de la ville - continuent de séparer nos constructions paysage.

«La construction multifamiliale est nettement moins chère que les maisons unifamiliales», déclare Jarred Johnson, directeur de l'exploitation de Questions de transit. «Ainsi, le zonage complet, réservé aux familles individuelles, est discriminatoire envers les pauvres et les minorités. Cela limite le choix de nombreuses familles à faible revenu, jeunes familles et personnes âgées vivant avec un revenu fixe de pouvoir vivre dans des quartiers riches en transports en commun ou en emplois.

Si l'intention est d'empêcher certains types de personnes d'entrer, cela fonctionne. Dans un étude sur 50 régions métropolitaines, les chercheurs ont constaté que les restrictions suburbaines sur la densité du développement résidentiel ont contribué de manière significative à l'augmentation de la ségrégation de classe sur une période de 10 ans. Pendant ce temps, de plus amples recherches par la Northeastern University et la Boston Foundation ont trouvé un lien positif fort entre les nouveaux logements multifamiliaux dans une communauté et une part accrue de ménages non blancs.

Une communauté avec diverses options de logement: des maisons de toutes tailles, types et prix, y compris des appartements en location et unités multifamiliales - se prête à une plus grande diversité de résidents, dit Soni Gupta, directrice du logement et des quartiers pour les Fondation Boston.

«Nous savons que les ménages de couleur sont représentés de manière disproportionnée parmi les ménages à faible revenu. Lorsque vous créez des logements plus abordables ou un parc de logements plus diversifié comprenant des logements plus petits à un prix inférieur de points, qu'il s'agisse de location ou d'accession à la propriété, vous créez par défaut des opportunités pour les foyers de couleur », Gupta dit.

Si la construction d’un plus grand nombre de maisons de quelque nature que ce soit contribuera à atténuer notre pénurie de logements, c’est surtout la construction multifamiliale qui pourrait remédier à nos schémas de ségrégation de longue date. «Si vous construisez un groupe de maisons unifamiliales, cela n’offre pas trop d’opportunités aux personnes de différents horizons. C'est vraiment lié au logement multifamilial », déclare Alicia Sasser Modestino, professeure de politique publique à la Northeastern University. «Les municipalités qui ont connu une réduction de la ségrégation raciale ont connu des augmentations plus importantes de l'offre de logements multifamiliaux, et pas seulement du nombre total de logements.» 

En effet, il n’existe pas de solution miracle aux énormes défis de société tels que l’abordabilité du logement, la ségrégation et le changement climatique. Mais parmi les urbanistes à croissance intelligente, encourager la densité résidentielle est très proche d'une panacée.

En effet, le rapprochement des maisons peut contribuer à créer un cercle vertueux. Pour commencer, le simple fait de construire plus de logements peut soulager la pression sur les prix en cas de pénurie de logements, et la construction multifamiliale permet de construire plus d'unités (et généralement plus petites et plus abordables) par lot.

Cette densité accrue de logements rend également le transport en commun plus efficace, car un plus grand nombre d'usagers vivent suffisamment près pour utiliser le service plus souvent. «Et les résidents de logements multifamiliaux sont moins susceptibles d'avoir une voiture, ce qui signifie qu'ils sont plus susceptibles de dépendre du transport en commun», ajoute Johnson.

Cela, à son tour, réduit la dépendance à la voiture, faisant mode de vie piétonnier et sans voiture plus viable - qui augmente les ventes chez les détaillants et les restaurants locaux, réduit la dépendance aux combustibles fossiles et ouvre des possibilités de logement aux ménages à faible revenu qui ne possèdent pas de véhicule. Et cela libère encore plus de terres pour loger des gens, des magasins ou des arbres, au lieu de voitures garées.

Tout cela est la raison pour laquelle un mouvement YIMBY (Yes, In My Backyard), petit mais croissant, est plus accueillant pour les nouveaux lotissements - et pourquoi certains endroits, y compris le ville de Minneapolis et l'État de l'Oregon, ont totalement interdit le zonage pour une seule famille.

«Cela ne veut pas dire que les gens ne peuvent pas construire de maisons unifamiliales», note Anthony Flint, senior fellow au Lincoln Institute of Land Policy. «Juste qu’aucun quartier ne peut permettre seulement maisons unifamiliales. À Minneapolis, tous les quartiers doivent également autoriser les duplex et les triplex. » 

Il faudra du temps pour que de telles mesures d’amélioration du zonage conduisent à davantage de logements, mais c’est une étape clé. «Et il est important de souligner que les maisons unifamiliales ne sont ni mauvaises ni problématiques, pas du tout», ajoute Flint. «Il s’agit plutôt d’un scénario« oui et »- des communautés permettant une combinaison d’options de logement. Atlanta a pris un bon coup dans ce sens avec divers changements de politique et incitations. »

Pourtant, les nouveaux développements denses se heurtent souvent à une opposition stricte de la part des résidents locaux. Chercheurs de l'Initiative sur les villes de l'Université de Boston analysé les procès-verbaux des réunions publiques de zonage dans près d'une centaine de communautés du Massachusetts, et a constaté que les participants se tournaient vers les hommes blancs plus âgés, dont la plupart étaient opposés au développement de nouveaux logements. Les résidents qui s'opposent à de nouveaux développements résidentiels sont souvent appelés NIMBY (Not In My Backyard).

La prévalence des NIMBY n'est pas tout à fait surprenante, car les propriétaires existants peuvent avoir des centaines de milliers de dollars ont investi dans leur maison et sont naturellement sceptiques face à tout changement qui pourrait menacer la valeur de leur propriété fortune. Sans compter que les perturbations causées par un nouveau projet de construction sont le plus lourdement supportées par quelques voisins proches, alors que les avantages sont plus diffus et moins susceptibles d'inciter les supporters occasionnels à assister à un zonage ennuyeux en semaine réunion.

Mais le fait est que les projets de logement équitables ont besoin de soutien. Et, dans une sorte de Catch-22, les résidents qui pourraient soutenir un nouveau complexe de logements dans une banlieue exclusive sont les mêmes qui ne peuvent pas encore se permettre d'y vivre et d'exprimer leur approbation.

Donc, si les autorités locales veulent améliorer la zone de votre quartier unifamilial pour permettre des logements plus denses, ou si un nouveau un immeuble d'appartements, un complexe de condos ou un développement de logements abordables est proposé à proximité, pensez à exprimer votre soutien. Ne soyez pas un NIMBY. Soyez un YIMBY.

Je suis un ancien musicien, papa au foyer à temps partiel et fondateur de House & Hammer, un blog sur l’immobilier et la rénovation. J'écris sur les maisons, les voyages et d'autres éléments essentiels de la vie.