Les prêts FHA sont un moyen populaire d'accéder à la propriété pour de nombreux acheteurs pour la première fois, car ils ont tendance à avoir des options d'acompte peu élevées et des exigences de pointage de crédit laxistes. En fait, selon la Federal Housing Authority, les acheteurs d'une première maison comprenaient 83 pour cent des emprunteurs de prêts immobiliers FHA en 2019.
Mais il y a une éventualité que les primo-accédants peuvent ignorer lorsqu'ils sont absorbés par l'excitation d'acheter une maison: si vous mettez rien de moins de 10 pour cent comme mise de fonds avec un prêt FHA, vous devrez payer une assurance hypothécaire FHA pour la totalité du prêt terme. Au contraire, avec les hypothèques conventionnelles, vos paiements d'assurance hypothécaire privée (ou PMI) sont annulés une fois que vous avez accumulé suffisamment de capitaux propres dans votre maison. (Un guide rapide pour les non-initiés: l'assurance hypothécaire protège votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt immobilier).
"Lorsque vous mettez moins de 10 pour cent sur un prêt FHA, le paiement mensuel d'assurance hypothécaire est similaire à un mariage: vous êtes coincé jusqu'à ce que vous obteniez un divorce », explique Holden Lewis, expert en habitation et en hypothèques à NerdWallet. "Dans ce cas, divorcer de votre prêt FHA signifie refinancer en un prêt conventionnel."
Si vous êtes à la recherche d'un hypothèque, connaissant les conditions de l'assurance hypothécaire et les différences entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, vous aidera à comparer les produits de prêt et à déterminer ce qui vous convient le mieux. Selon vos conditions de prêt, annuel Primes d'assurance hypothécaire sur les prêts FHA peut aller de 0,45% à 1,05%. La plupart des emprunteurs qui utilisent le programme de prêts FHA choisissent la durée de remboursement de 30 ans et versent 3,5%, ce qui signifie que la majorité paie une prime annuelle de 0,85%. Par exemple, sur un prêt de 250 000 $, le coût mensuel de l'assurance hypothécaire coûterait près de 100 $ par mois.
Si vous avez déjà un prêt FHA - et que vous avez au moins 20% de capitaux propres dans votre maison - vous voudrez peut-être envisager de refinancer, car vous pourriez potentiellement réduire vos versements hypothécaires mensuels en ne payant plus d'assurance hypothécaire. Si vous cherchez à réduire vos primes d’assurance hypothécaire sur un prêt FHA, vous devez vous refinancer sur un prêt non FHA, explique Phil Georgiades, agent immobilier en chef chez Centres de prêts FedHome.
Il existe cependant une exception en ce qui concerne l'annulation de l'assurance hypothécaire. Pour les prêts FHA qui ont été fermés après décembre 31 mars 2000, ou qui avaient été demandées avant le 3 juin 2013, les primes d'assurance hypothécaire peuvent être annulées une fois que l'emprunteur atteint un ratio prêt / valeur de 78%, explique Georgiades. Ce sont les prêts FHA demandés après juin 2013 qui exigent que ceux qui ont un acompte inférieur à 10% se refinancent plus tard s'ils souhaitent abandonner l'assurance hypothécaire.
Pour ceux qui ont effectué un versement initial de plus de 10%, ils ne sont tenus d'avoir une assurance hypothécaire que pour les 11 premières années du prêt, explique Georgiades.
Bien sûr, l'option à faible versement initial des prêts FHA est un tirage au sort pour de nombreux acheteurs de maison, en particulier ceux qui sont entrer sur le marché du logement pour la première fois et ne pas avoir de fonds propres d'une vente de maison précédente à Paiement. Avec les prêts FHA, votre mise de fonds peut être aussi faible que 3,5% si votre pointage de crédit est d'au moins 580.
Selon un rapport de la National Realtors Association, l'acompte médian sur les maisons en 2019 pour tous les acheteurs était de 12%. Pour les premiers acheteurs, c'était 6%. Selon la National Association of Realtors, un quart des acheteurs d'une première maison ont utilisé un prêt de la FHA pour acheter leur maison, profitant probablement des programmes de mise de fonds.
