Refinancer votre l'hypothèque de la maison vient avec tant de frais, il peut vous faire tourner la tête. Il y a des frais de traitement, des frais d'assurance titres, des frais d'enregistrement de l'acte — la liste s'allonge encore et encore.
Pendant le processus de refinancement, votre prêteur demandera généralement une évaluation de votre maison pour déterminer sa valeur actuelle. Attends une minute, vous pensez, mais n'ai-je pas obtenu une évaluation lorsque j'ai acheté ma maison en premier lieu? Oui, vous l'avez fait, mais il est probable qu'un certain temps s'est écoulé, ce qui signifie que la valeur de votre maison a probablement changé pour le meilleur ou pour le pire. Comme pour votre prêt immobilier d'origine, un refinancement implique que votre prêteur vous laisse emprunter des de l'argent - des centaines de milliers de dollars, dans la plupart des cas - et ils veulent s'assurer que votre maison est bien ça vaut le coup. Dans le pire des cas, si vous manquez à ce nouveau prêt, ils doivent savoir qu'ils pourraient récupérer leur investissement en vendant votre propriété.
Selon l'endroit où vous vivez, une évaluation à domicile peut varier de 300 $ à 700 $. Là où j'habite au Colorado, une évaluation coûte environ 625 $. Et ces frais d’évaluation viennent de votre poche, que vous achetiez une nouvelle maison ou que vous refinanciez votre hypothèque existante. Bien sûr, dans le grand schéma de votre hypothèque, quelques centaines de dollars, ce n'est pas beaucoup. Mais chaque centime compte lorsque vous essayez de faire des déménagements immobiliers avisés, et c'est de l'argent que vous pourriez dépenser pour la rénovation ou l'aménagement paysager.
J’ai appris récemment lors du refinancement de ma maison que vous pouvez éviter complètement ces frais d’évaluation avec un facteur simple: Une dispense d'évaluation. Comme son nom l’indique, une renonciation à l’évaluation signifie simplement que votre prêteur n’a pas besoin d’une évaluation pour faire avancer votre prêt. En plus de vous faire économiser de l'argent, une dispense d'évaluation peut également accélérer le processus de refinancement. Mais pourquoi un prêteur renoncerait-il à l'évaluation? Et comment fonctionne exactement la dérogation? Voici ce que vous devez savoir.
Pour obtenir une dispense d'évaluation, vous devez demander un certain type de prêt. Plus précisément, un prêt conventionnel, AKA, qui est soutenu par un prêteur privé. Vous ne pouvez pas obtenir une dispense d'évaluation pour un prêt VA, un prêt FHA ou un prêt USDA, qui sont tous des types de prêts garantis par le gouvernement fédéral.
Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises soutenues par le gouvernement qui aident les prêteurs à consentir des prêts hypothécaires, établissent les règles des dispenses d'évaluation. (Fannie Mae et Freddie Mac ne donnent pas d'hypothèques, mais ils les achètent à votre prêteur sur ce qui est connu comme le marché secondaire.)
Lorsque vous demandez un refinancement hypothécaire, votre prêteur prend des mesures pour évaluer le risque que vous courez en tant qu'emprunteur. C'est pourquoi ils demandent tant d'informations sur vos finances. En plus de leur propre diligence raisonnable, ils peuvent également gérer vos documents via un logiciel de souscription spécial proposé par Fannie Mae ou Freddie Mac.
Le logiciel émet une recommandation: oui, cette propriété nécessite une évaluation ou non, cette propriété est éligible à une dispense d'évaluation (nous paraphrasons un peu ici). Parce que Fannie Mae et Freddie Mac ont accès à autant de données hypothécaires, le logiciel peut parcourir des dizaines de millions de rapports d'évaluation pour voir comment votre maison se comporte.
Si votre prêteur choisit de profiter de cette dispense d'évaluation, il élaborera son propre estimer la valeur de votre maison et vous la présenter lors de conversations sur votre refinancement.
Les dispenses d'évaluation sont, dans l'ensemble, assez rares dans le monde de l'immobilier (Site Web de Fannie Mae dit que «la majorité» des maisons ne recevront pas d'offre de dispense d'évaluation.) Cependant, la pandémie de coronavirus les a rendues plus populaires. Pourquoi? Parce que la distanciation sociale et directives de quarantaine rendre plus difficile pour un évaluateur de visiter votre maison en personne. En fait, Fannie Mae a même a encouragé les prêteurs à renoncer aux évaluations autant que possible pendant la pandémie. D'autres évaluations moins invasives sont également en augmentation en raison de COVID-19.
"Les dispenses d'évaluation sont rares étant donné l'importance cruciale d'une évaluation précise de la propriété dans les transactions immobilières." explique Glenn Brunker, cadre hypothécaire chez Ally Home. "Cependant, Ally a vu une augmentation dans l'extérieur uniquement, où l'évaluateur évalue la propriété sans entrer à l'intérieur, et des évaluations de bureau, où la valeur de la maison est dérivée des données existantes sur la propriété, en raison de préoccupations COVID-19. "
Fannie Mae a commencé à offrir des dispenses d'évaluation en août 2017 pour donner plus de flexibilité aux emprunteurs. Depuis, ils bourdonnent tranquillement en arrière-plan. Cependant, leur utilisation pendant la pandémie sensibilisera probablement davantage les emprunteurs.
Conclusion: n’ayez pas peur de demander à votre prêteur si vous êtes admissible à une dispense d’évaluation, maintenant ou à l’avenir.
"Ce n'est pas un tabou de faire la demande d'un prêteur, tant que les propriétaires possèdent les qualifications nécessaires", explique Brunker.
En parlant de ces qualifications nécessaires, les règles varient entre Fannie Mae et Freddie Mac, mais de manière générale, si vous refinancez une maison unifamiliale ou un condo, vous êtes éligible. Vous pouvez également être admissible à une dispense d'évaluation pour une résidence secondaire ou un immeuble de placement, selon le montant que vous demandez à emprunter. Des dispenses d'évaluation sont disponibles pour certains refinancements (lorsque vous refinancez pour retirer de Équité dans ta maison).
Vous n'êtes pas admissible à une dispense d'évaluation si vous êtes propriétaire d'autres types de maisons, comme un duplex, un triplex, un quadruplex, une maison préfabriquée, une coopérative ou une nouvelle construction.
Bien que Fannie Mae et Freddie Mac établissent les règles, votre prêteur décide finalement de vous offrir une dispense d'évaluation. Il existe des tonnes de scénarios et d'exceptions complexes, mais la raison primordiale pour laquelle vous devez obtenir une évaluation, même lorsque Fannie et Freddie disent que vous n’en avez pas besoin, c’est: «Le prêteur a des raisons de croire qu’une évaluation est justifiée», selon Fannie Mae's site Internet. C'est assez large et englobant tout, mais votre prêteur est celui qui fait l'argent après tout. S'il y a quelque chose dans votre situation qui fait réfléchir votre prêteur, il peut vous demander de procéder à une évaluation. Bien sûr, vous êtes libre de faire le tour de différents prêteurs pour vous assurer d'obtenir les meilleures conditions, ce qui peut inclure une dispense d'évaluation.
Astuce de pro: votre prêteur est plus susceptible d'offrir une dispense d'évaluation si vous êtes un emprunteur solide comme le roc: une cote de crédit très élevée, peu ou pas de dette, un historique de paiements constants à temps et en totalité, et des tonnes de fonds propres existants dans votre maison.
C'est votre maison, après tout, et vous pouvez toujours demander une évaluation, même si vous avez droit à une dérogation. Vous voudrez peut-être simplement savoir ce qu’un évaluateur indépendant pense de la valeur de votre maison, point final. Peut-être avez-vous effectué d'importantes rénovations à valeur ajoutée depuis que vous avez acheté votre maison. Ou peut-être que vous estimez que la valeur estimée de votre prêteur pour votre maison est trop faible, ce qui pourrait signifier que vous n'obtenez pas les meilleures conditions de financement. Vous avez toujours la possibilité d'une évaluation, gardez à l'esprit que vous serez le seul à payer la facture.
«Il est toujours bon de savoir ce qu'un professionnel pense qu'une maison vaut réellement, en particulier parce qu'un évaluateur va la comparer à des maisons similaires dans la région», explique Jeremy Sopko, PDG de Prêt aux nations.