Je ne suis pas un preneur de risques. Alors, quand j'ai acheté ma première maison en 2011, toujours en proie à la récente récession, je voulais me protéger. J'ai économisé jusqu'à 20% pour un acompte. J'ai opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans parce que le fait de savoir que mes paiements ne changeraient pas pendant la durée de mon prêt m'a donné des sentiments chaleureux et flous. Je pensais également que l'achat d'une maison nouvellement construite avec des appareils sous garantie me donnerait du temps pour me reconstituer mes économies sans avoir à craindre que mon chauffe-eau tombe en panne ou que mon lave-vaisselle opte pour une retraite.
Mais voici une vérité universelle sur l'accession à la propriété: des coûts inattendus vont inévitablement apparaître. Le mien est venu sous la forme d'une évaluation spéciale de mon association de propriétaires quelques années après mon emménagement. C'était 2500 $ dû dans les 60 jours et il a été utilisé pour couvrir des choses comme un travail de peinture (je vis dans une maison de ville) et pour reconstituer nos réserves. Cela ressemblait beaucoup à dessiner une de ces malheureuses cartes de coffre communautaire dans Monopoly.
Alors, comment prévoyez-vous exactement pour une évaluation spéciale HOA? C'est un peu délicat car contrairement aux cotisations HOA, une évaluation n'est pas une redevance mensuelle ou annuelle. C’est un coût supplémentaire, généralement pour couvrir les projets de maintenance.
Lorsque vous achetez une maison faisant partie d'un HOA, vous pourrez facilement obtenir des informations sur le montant des évaluations régulières et leur fréquence de facturation. Pour glaner des informations supplémentaires et pour savoir si des évaluations spéciales peuvent être le pipeline, poser des questions précises, conseille David Barnhart, vice-président, gestion des condominiums à The Habitat Company à Chicago.
«La plupart des gestionnaires immobiliers et des membres du conseil d'administration sont heureux de discuter des besoins financiers de leurs associations», a déclaré Barnhart. "Essayez de leur tendre la main."
Si vous remarquez que certains des espaces communs ont pris du retard sur l'entretien, cela pourrait être un signe que le HOA a besoin de lever des fonds à l'avenir, ce que vous aideriez à financer, dit-il.
Un autre conseil: si vous envisagez d'acheter un condo, maison de ville, ou un appartement - qui sont sujets à des évaluations spéciales - demandent la valeur de la dernière année des procès-verbaux des réunions HOA, suggère le courtier Brad Pauly, le propriétaire de Pauly Presley Realty à Austin, Texas.
Dans mon propre scénario, j'ai emménagé dans une nouvelle propriété dans une maison en rangée et le HOA a été nouvellement créé, il était donc difficile de faire une partie du travail de détective pour déterminer quel type de coûts en dehors des frais mensuels HOA viendraient le long de.
Un de mes amis a récemment acheté un appartement à Denver et peu de temps après avoir emménagé, il a dû payer une évaluation de 300 $ pour les réparations de la chaudière. Pas un coût énorme, mais pas non plus une façon amusante d'être accueilli dans le quartier. Un autre ami qui possède une unité dans un immeuble de condos à Seattle des années 1940 a reçu une lourde cotation de 10 000 $ pour remplacer entièrement les systèmes de plomberie.
Les acheteurs doivent reconnaître les évaluations spéciales, car le fait de ne pas les payer pourrait vous amener dans de l'eau chaude. Vous pourriez être giflé avec des frais de retard ou des amendes, être interdit d'utiliser les espaces communs ou les commodités, et faire face à des privilèges ou même à la forclusion pour non-paiement, explique Steve Sexton, consultant financier et PDG de Groupe consultatif Sexton.
Pour aider les acheteurs à se préparer à d'éventuelles réparations, il recommande qu'un inspecteur en bâtiment ou un entrepreneur vous fournisse une estimation des réparations à venir. Demandez combien de temps vous pouvez vous attendre à ce que le toit dure, quand l'extérieur aura-t-il besoin d'un nouveau travail de peinture et quels autres projets de maintenance si vous planifiez dans les années à venir.
«En fonction de ce à quoi pourraient ressembler ces coûts d'entretien, vous pouvez déterminer le montant à mettre de côté pour un fonds distinct pour l'entretien et la réparation des habitations», explique Sexton. "Mettre de côté quelques dollars chaque mois pour de futures réparations domiciliaires comme la peinture, la réparation de toit ou de fenêtre, ou le remplacement ou les évaluations spéciales HOA atténueraient l'impact financier d'une évaluation ou de l'entretien de la maison urgence."
Bien que ces coûts varient considérablement d'un propriétaire à l'autre, un objectif simple et réaliste est de mettre de côté un minimum de 30 $ par mois dans un fonds de réparation de maisons, dit-il. De cette façon, vous avez de l'argent caché si une évaluation spéciale devait être atteinte.
