Bonne nouvelle d'abord: il est en fait possible d'acheter un appartement à Manhattan pour moins de 300 000 $. (Oui, un véritable appartement, pas un placard! Et oui, achetez pour posséder, pas pour louer!) De temps en temps, une coopérative d'habitation de la Development Fund Fund Corporation (HDFC) arrive sur le marché, offrant une option rare et abordable pour les acheteurs potentiels.
Mais les nouvelles décourageantes? Non seulement ils sont assez rares, ces aubaines immobilières sont aussi un piège: pour en acheter un, vous devez avoir un salaire annuel sous un certain seuil, mais vous devez également disposer de liquidités importantes pour les acomptes (et dans certains cas, pour le prix d'achat total). Cela limite considérablement le bassin de chasseurs de maisons qui peuvent réellement acheter ce type de coopérative. Dans de rares cas, les gens économisent. Souvent, cependant, ce sont des gens (pensez aux diplômés récents) avec un salaire modeste qui l'héritage ou obtenir un coup de pouce financier de leurs familles, ou des retraités sans revenu mensuel mais beaucoup d'argent dans les réserves. Soupir.
Les coopératives HDFC de New York ont vu le jour dans les années 1970 lorsque, pendant un ralentissement économique, les propriétaires ont commencé à abandonner leurs bâtiments. Les bâtiments ont été remis aux résidents pour gérer. Cela a commencé comme une expérience, mais depuis, il est devenu un moyen de niche pour les New-Yorkais à revenu faible ou moyen d'acheter des maisons.
Les unités sont généralement bien en dessous de la valeur marchande, ce qui signifie que votre hypothèque coûtera moins cher que la location d'une unité de taille similaire, explique Eugene Gamble, investisseur immobilier et associé principal chez Propriété Whisperers, une société d'investissement immobilier et de développement.
En plus d'être à un prix plus abordable, les coopératives HDFC sont souvent des endroits avec un fort sentiment de communauté, dit Molly Franklin, un agent immobilier avec CitiHabitats immobilier.
La première chose que les acheteurs doivent savoir, c'est s'ils ont droit au plafond de revenu de l'immeuble, et ils doivent être en mesure de montrer ces chiffres sur deux ans de déclarations de revenus, dit Franklin. Il n'y a pas de plafond de revenu universel et les formules de détermination du plafond de revenu varient selon les coopératives. Hauseit, une entreprise «à vendre par le propriétaire» à New York, a mis sur pied un exemple de guide pour le calcul des lignes directrices sur le plafond de revenu. Vous pouvez également consulter un exemple d'application, qui demande généralement des informations de compte bancaire, des références personnelles et une explication de la raison pour laquelle vous souhaitez vivre dans le bâtiment.
Lucas Callejas, un agent immobilier avec Triplemint immobilier à New York, dit qu'il est important que les acheteurs se demandent s'ils ont des bonus ou des augmentations planifiés à venir. Si tel est le cas, il peut être utile de demander à votre entreprise de les retarder si vous êtes proche du plafond de revenu.
«Certains bâtiments, selon le programme, ne permettront pas un dollar au-dessus du plafond», explique-t-il. D'autres peuvent avoir une certaine marge de manœuvre avec une petite quantité de flexibilité.
Dans les immeubles à faible revenu, les retraités aux finances solides mais à faible revenu, ainsi que les achats de cadeaux pour les enfants adultes, c'est Franklin qui explique le jeu, car beaucoup de ces achats sont en espèces offres.
«De nombreuses [unités] s'adressent à des personnes qui peuvent avoir des parents ou des grands-parents disposant de liquidités importantes, ou à des personnes qui quitté des emplois bien rémunérés et travaillent maintenant dans des domaines où ils gagnent moins, mais trouvent cela plus gratifiant », Franklin dit.
«Les gens deviennent nerveux que l'immeuble exigera que vous ne gagniez jamais plus que le plafond de revenu après votre achat», dit-elle. «L'immeuble ne surveillera pas vos revenus pour toujours et le bail de propriété ne vous sera pas arraché si vous obtenez une excellente promotion un an après l'achat.»
Un autre point délicat: les acheteurs doivent savoir si le bâtiment a été approuvé pour les hypothèques, explique Franklin. "Certains immeubles ne sont pas en bonne santé financière, il est donc peu probable que les banques prêtent de l'argent", souligne-t-elle.
En règle générale, les HDFC nécessitent un acompte plutôt faible de 10%, explique Debra Bechtel, professeur à Brooklyn Law School qui enseigne une clinique axée sur le HDFC; mais certains quartiers «plus chauds» ont besoin de tout l'argent.
Les acheteurs ne devraient pas s’attendre à gagner beaucoup d’argent avec un HDFC. Oui, bien que vous ayez le droit d'avoir un revenu plus élevé une fois que vous avez acheté l'appartement, le prochain acheteur résident devra très probablement faire sous le plafond de revenu à l'achat. Tout cela dépend cependant des règles de votre bâtiment.
«Le prix de revente n'est pas limité, mais il est très important de comprendre que le plafond de revenu déterminera le montant que vous pourrez obtenir sur votre revente pour gérer les attentes», a déclaré Franklin.
De plus, les taxes flip (ou les frais de transfert payés à l'immeuble pour maintenir les réserves lorsque vous vendez) sont généralement élevés pour empêcher les projets de devenir riche rapidement.
"Je m'assure toujours que mes acheteurs savent que ce n'est vraiment une option appropriée que pour une personne utilisant l'appartement comme leur résidence principale car les HDFC ne permettent pas aux gens d'acheter un pied-à-terre et ont des politiques strictes de sous-location », explique Shelly Place, un agent Triplemint.
De nombreux HDFC nécessitent des rénovations coûteuses pour les amener à un niveau de vie raisonnable et il est donc possible que vos dépenses personnelles soient plus élevées que de nombreuses alternatives clés en main, explique Gamble.
Les unités HDFC sont conçues pour les personnes à revenus faibles à moyens, et en tant que telles, elles entraînent généralement des frais d'entretien faibles, Propriété Whisperers"Gamble dit. Cependant, ces frais ont un coût: les frais d'entretien faibles signifient moins de liquidités que le bâtiment possède pour les réparations, et donc le bâtiment peut être sujet à des problèmes de sécurité ou d'entretien.
Et même si cela est vrai pour certains bâtiments, il y a une sorte de renaissance avec les HDFC Manhattan. Un afflux de ventes récentes de HDFC signifie que les bâtiments ont plus dans leurs coffres; beaucoup obtiennent des mises à niveau indispensables et s'ouvrent également au financement, dit Franklin.