Nous sommes actuellement dans la deuxième plus longue période de croissance économique dans l'histoire américaine, avec un faible taux de chômage, une augmentation de la valeur des maisons et une poussée dans les taux d'accession à la propriété. Cela semble certes bon sur le papier, mais ce qui monte doit descendre: certains experts - dont plus de 20 économistes de la Association nationale d'économie d'entreprise et 50 experts immobiliers et économistes dans une enquête pour Zillow—Prédire que la prochaine récession devrait frapper en 2020.
Alors que la dernière grande récession du pays dépendait de la spirale du marché du logement, une récession imminente pourrait semblent particulièrement décourageants si vous venez d’acheter votre première maison ou si vous vous apprêtez à acheter dans les prochaines ans. À quoi devez-vous vous attendre pour ce prochain ralentissement potentiel? J'ai parlé avec des experts en financement immobilier et immobilier pour avoir une vue d'ensemble.
La bonne nouvelle? Le marché du logement ne devrait pas faire tourner l'économie comme il l'a fait en 2007. Cependant, les experts que j'ai interrogés ont dit qu'ils recommanderaient toujours d'être réaliste au sujet de votre budget et de souscrire la bonne hypothèque pour vous protéger contre une récession potentielle. Dans certains cas, ils ont même considéré la récession comme une bonne chose, affirmant qu'elle pourrait même offrir de nouvelles opportunités d'achat pour ceux qui sont exclus du marché actuel en raison des prix élevés et des taux d'intérêt.
Il convient de mentionner qu’il n’existe pas de véritable consensus sur le moment où une récession se produira et sur la gravité de cette situation. «2020 indique une année de récession potentielle, car elle se situe juste en dehors de la très bonne fourchette de prévisions pour la plupart des économistes», explique Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. "Cela signifie qu'ils ne voient pas de récession à court terme - où les prévisions sont bonnes - mais ils pensent il y aura une autre récession un jour, et ce pourrait être à l'avenir où nous ne voyons pas les données très bien."
Cependant, quand cela se produit, la plupart des économistes disent que le marché du logement ne sera pas la seule cause: «De toute évidence, le logement a joué un grand rôle lors de la dernière récession, ce n'est pas nécessairement évident, il jouera un rôle important dans la prochaine récession », a déclaré Aaron Terrazas, économiste principal chez Zillow, qui a parrainé l’enquête économique du mois dernier. «Les économistes que nous avons interrogés étaient beaucoup plus préoccupés par des choses comme le commerce, les crises géopolitiques et les mouvements des taux d'intérêt.»
Pourtant, il existe certains facteurs sur le marché du logement qui méritent une attention particulière en termes de planification d'une récession. Jusqu'à présent en 2018, les taux hypothécaires ont vu l'augmentation la plus soutenue commencer l'année dans plus de 40 ans. La valeur des maisons aux États-Unis augmente au rythme le plus rapide dans 12 ans. Et les niveaux de revenu ne suivent pas la hausse des coûts du logement.
À mesure que les taux hypothécaires augmentent, il existe de plus en plus de programmes de prêts auxquels les nouveaux acheteurs peuvent recourir, selon Nathan Pierce, spécialiste en hypothèques résidentielles certifié. Financement avancé à Salt Lake City, Utah. "Cela en soi peut être un problème", dit-il, notant qu'il y a une chance que ces nouveaux programmes - ainsi que les programmes existants - puissent réduire les exigences d'acompte ou les minimums de pointage de crédit. «Qu'est-ce qui a causé le krach du logement en 2007 et 2008?», A-t-il demandé. «C'était qu'il y avait tout simplement trop de programmes de prêts risqués disponibles pour tout le monde.» Pour ajouter au risque, l'administration Trump a commencé à reculer Mesures Dodd-Frank, mises en place après la crise hypothécaire de 2007. Les banques sont à nouveau en mesure de prêter des hypothèques à des emprunteurs plus risqués.
Cela signifie qu'il est extrêmement important que les acheteurs d'une première maison demandent des prêts hypothécaires avec prudence. La norme dans le secteur du financement immobilier consiste à approuver les emprunteurs pour le montant maximal auquel ils sont admissibles et les faire rentrer chez eux avec le strict minimum - même s'ils n'ont pas d'économies, explique Pierce. Son conseil: "Vous n'avez pas besoin de maximiser." Zillow a constaté que 27% des acheteurs d'une première maison dépasser le budget. Pierce vous recommande plutôt de définir un budget et de déterminer le paiement que vous pouvez vous permettre avant de parler à un prêteur.
Cela vaut également la peine d’envisager de verser davantage d’argent pour un acompte, explique Terrazas. Il recommande de verser un acompte aussi important que possible pour construire un coussin d'équité dans votre première maison. Cela vous protégera, note Terrazas, en cas de ralentissement. Par exemple, si vous perdez votre emploi et devez vendre votre maison, vous avez davantage de fonds sur lesquels vous reposer. "Si la valeur de votre maison chute de 2 ou 3%, ce ne sera pas dévastateur pour vos finances", dit-il.
Les économies sont également cruciales pour résister à tout ralentissement avec une nouvelle maison. "Si vous avez déjà acheté et que vous n'avez pas économisé entre trois et six mois de frais de subsistance, essayez de vous y rendre dès que possible", recommande Hale. Elle note qu’un «pire scénario» de perte d’emploi pendant une récession est généralement d’environ six mois de chômage, donc c’est un chiffre sûr sur lequel miser pour économiser.
Et même si cela peut sembler une récession, il est plus difficile d'acheter une maison, un expert suggère en fait que cela pourrait aider certains acheteurs: Jonathan Miller, Le fondateur et président de la société de conseil en immobilier Miller Samuel Inc., dit qu'il accorde la plus grande attention à la croissance limitée des salaires face à la hausse de la maison des prix. Il pense qu'un résultat possible pour 2020 est de neutraliser le taux de croissance de la valeur de la maison pour répondre à des besoins accrus en matière d'accessibilité. Miller dit que la récession pourrait même se manifester par une correction économique: «Les taux vont baisser et la demande va refroidir, ce qui va ramollir les prix», dit-il.
Miller pense que ce ne serait pas nécessairement une mauvaise chose pour les acheteurs de maison qui cherchent à entrer sur le marché. En période de récession, le marché du logement est généralement supposé plus mou (moins de demande pour se déplacer), donc les vendeurs demandent moins l'argent pour les maisons et il n'y a pas autant d'acheteurs en compétition et faisant monter les prix: "C'est une opportunité potentielle d'acheter à un prix plus dit.
Pourtant, la plupart des experts recommandent aux nouveaux acheteurs de ne pas décider d'acheter ou de vendre en fonction de ces prévisions de marché (également appelées «chronométrer le marché»). Personne ne peut prédire les changements exacts de l'économie; il est plus important de mettre de l'ordre dans vos économies et de rechercher l'hypothèque qui a du sens dans un un budget réaliste, tout en tenant compte des coûts des nouveaux propriétaires comme l'entretien, les taxes foncières et Assurance.
"Si le moment est venu pour vous maintenant, si vous êtes prêt financièrement et que vous trouvez une maison qui vous convient, je n'attendrais pas", explique Hale. "Il n'y a tout simplement aucune garantie sur ce qui pourrait arriver à l'avenir."
