Il n'y a rien de tel que l'excitation de trouver et acheter la maison de vos rêves. Vous avez trouvé un logement dans votre budget, mis de côté un acompte, et a trouvé une hypothèque à un taux stellaire. Mais saviez-vous qu'au cours de cette hypothèque à taux fixe de 30 ans, vous finirez par payer presque autant d'intérêts à la banque que vous le ferez pour la maison elle-même? Autrement dit, sauf si vous connaissez un moyen de contourner cela.
Voici le scénario: vous souscrivez un prêt hypothécaire à taux fixe de 300 000 $ sur 30 ans avec un intérêt de 5%. Cela ressort d'un versement hypothécaire mensuel de 1610,46 $ (hors taxes, Assurance, et assurance hypothécaire privée, si tu en as besoin). Cela semble assez raisonnable, non? Pas si vite. Effectuez ce paiement 12 fois par an pendant 30 ans (360 fois au total) et vous regardez un total de 531,451.80 $. Oui, pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous paierez plus de 230 000 $ d’intérêts seulement. Aie.
Vous pouvez penser, "OK, la plupart de mon paiement de 1 610,46 $ doit au moins aller vers le principal, non?"
Malheureusement non."La partie intéressante de l'amortissement est que chaque versement hypothécaire [que vous payez chaque mois], malgré égal, contient différents montants de capital et d'intérêts », explique Sam Fannin, prêt hypothécaire résidentiel originator chez Premier Nationwide Lending à Dallas-Fort Worth, Texas.
Dans notre exemple d'hypothèque, votre premier versement ressemble à ceci: 1 250 $ d'intérêts + 360,46 $ de capital. Selon ce tableau d'amortissement, vous payez plus d’intérêts que le principal jusqu’au 17e année de payer votre hypothèque.
Donc, au cours des deux dernières minutes, avez-vous pensé à toutes les choses que vous préférez faire avec ces 279 770 $ plutôt que de les payer à votre banque en intérêts? Bien, car vous pouvez certainement réduire considérablement ce montant. Et voici la bonne chose à ce sujet: vous n'avez même pas besoin d'être un millionnaire riche en argent OU d'avoir des parents millionnaires riches en argent! Il vous suffit de réfléchir un peu à vos versements hypothécaires. Ici, trois stratégies simples pour battre le jeu des intérêts et économiser des sommes substantielles. (Et, bien sûr, pour tout ce qui a trait à vos finances, nous vous recommandons de revoir votre plan avec un professionnel financier de confiance.)
Au lieu de faire un versement hypothécaire par mois, effectuer la moitié du paiement toutes les deux semaines. Dans notre scénario hypothécaire de 300 000 $ ci-dessus, vous effectuez un paiement de 805,23 $ toutes les deux semaines. En faisant cela, vous finirez par faire l'équivalent d'un versement hypothécaire supplémentaire par an sans même vous en rendre compte. Selon le taux d'intérêt, un versement hypothécaire supplémentaire par an pourrait réduire de huit ans la durée de vie de votre hypothèque, dit Fannin.
Le plus tôt dans l'hypothèque vous le faites, mieux c'est, selon Nick Lumpp, président de Conseillers en patrimoine de la MRC dans le Maryland. «L'argent supplémentaire versé au principal la première année va plus loin que la deuxième année, etc.», dit-il.
L'un des moyens les plus simples consiste à commencer à penser à votre paiement avant même de trouver un logement. Lumpp propose cette stratégie: déterminez ce que vous pouvez vous permettre pour un paiement hypothécaire en fonction de votre budget mensuel, puis obtenez un prêt hypothécaire qui ne dépasse pas 75% de ce montant. Ainsi, par exemple, si vous pouvez vous permettre de payer 2 200 $ par mois pour votre versement hypothécaire, optez pour l'hypothèque qui ne coûte que 1 650 $ par mois. Ensuite, payez les 25% supplémentaires que vous pouvez vous permettre envers le principal chaque mois lorsque tout va bien. Les choses se resserrent? Vous pouvez payer le paiement mensuel «inférieur» (c'est-à-dire le montant mensuel réel requis) sans aucune pénalité. En payant 550 $ de plus par mois, vous économiserez plus de 130 000 $ sur la durée du prêt en intérêts et rembourserez votre hypothèque près de 13 ans plus tôt.
Vous voulez une plus grande maison? Vous ne trouvez pas une option moins chère dans votre région? Arrondissez simplement votre versement hypothécaire au prochain montant le plus élevé de 100 $, dit Fannin. Dans notre exemple, vous paieriez 1 700 $ au lieu de 1 610,46 $. Ces 89,54 $ supplémentaires par mois vous permettront d'économiser plus de 36 500 $ en intérêts et de réduire la durée de votre prêt hypothécaire de trois ans et quatre mois.
Est-ce que même 80 $ + par mois rendront les choses plus étroites? Si votre revenu augmente légèrement mais régulièrement au fil du temps, comme une augmentation du coût de la vie, essayez le plan dollar par mois. C'est comme ça: augmentez votre paiement de 1 $ par mois. Par exemple, si votre versement hypothécaire est de 1 610,46 $ par mois, vous paierez 1 611,46 $ le premier mois, 1 612,46 $ le deuxième mois, etc. Pour un prêt hypothécaire de 1 610,46 $ sur 30 ans, vous réduiriez la durée de votre prêt hypothécaire de quatre ans et économiseriez plus de 37 000 $.
Et si cela ne vous dérange pas de payer plus à l'avance, vous pouvez inverser cette méthode et virer de l'argent supplémentaire à l'avance et économiser encore plus (puisque vous remboursez le principal plus rapidement). Ainsi, au lieu de payer 1 $ de plus le premier mois, vous paieriez 360 $ de plus (ou 1 970,46 $), puis 359 $ de plus le deuxième mois (ou 1 969,46 $). Cette méthode vous ferait économiser plus de 7,5 ans en paiements et près de 87 7000 $ en intérêts!
Lumpp et Fannin conviennent que mettre une grande partie de l'argent vers le capital hypothécaire au moins une fois par an est un moyen efficace stratégie: pensez aux primes de vacances, à l'héritage, aux déclarations de revenus, à une augmentation au travail ou simplement à l'argent que vous avez économisé au cours de l'année spécifiquement pour cela objectif. Cette stratégie est particulièrement efficace car elle ne ronge pas votre budget mensuel habituel.
En faisant juste un paiement supplémentaire par an du montant de votre versement hypothécaire mensuel normal, vous pouvez raser la valeur de presque toute une année d'intérêt de votre prêt hypothécaire. N'oubliez pas que le plus tôt dans la vie de votre prêt hypothécaire, vous le faites le plus efficacement possible.
Avec toutes ces stratégies, il est important d'indiquer à votre prêteur que tout montant supplémentaire que vous payez sur votre prêt hypothécaire va vers le principal. Malheureusement, certains prêteurs imposent des pénalités pour rembourser votre prêt hypothécaire de façon anticipée - vraiment! - il est donc préférable de vérifier les modalités de votre accord de prêt. Une fois que vous êtes sûr de pouvez payer tôt, Fannin dit qu'il y a plusieurs façons de s'assurer que votre argent va là où vous le souhaitez.
1. Si vous payez votre hypothèque en ligne, il devrait y avoir une option sur la page de paiement pour effectuer un paiement supplémentaire et pour spécifier qu'il doit aller au principal.
2. Si votre hypothèque est automatiquement retirée chaque mois, il vous suffit d'appeler la banque et de lui dire que vous souhaitez qu'elle retire un montant X supplémentaire et qu'elle soit versée au principal.
3. Si vous payez votre hypothèque par chèque, écrivez sur la ligne de note de service le montant du paiement le plus élevé qui devrait être appliqué au capital.