L'achat d'une maison n'est pas une mince affaire. Il y a d'énormes décisions à prendre: cherchez-vous un clé en main ou un fixateur-supérieur? Le trajet plus long vaut-il les économies? Il y a aussi d'innombrables chiffres à régler: comment une hypothèque à taux fixe se compare-t-elle à un taux variable? Combien allez-vous réellement payer pour cette maison de 200 000 $? Et lorsque vous comprendrez tout cela, il est plus que probable que vous rencontrerez un nouveau jargon pour déchiffrer.
L'un des termes les plus courants que vous pourriez rencontrer lors de votre recherche est ce qu'on appelle «l'obsolescence fonctionnelle». Par exemple, votre agent immobilier peut se référer à une maison moins que parfaite dans un grand prix comme «fonctionnellement obsolète». Vous savez ce que signifie fonctionnel, et vous savez ce que signifie obsolète, mais qu'est-ce que cela signifie pour vous, l'acheteur d'une maison et l'avenir potentiel vendeur? Ici, tout ce que vous devez savoir, y compris si l'achat d'une maison fonctionnellement obsolète est logique pour vous.
Le terme d'obsolescence fonctionnelle a quelques applications différentes selon l'industrie, mais dans immobilier, il fait référence à une perte de valeur de la propriété due au style, à l'espace ou à une conception particulière fonctionnalité. Fondamentalement, les maisons fonctionnellement obsolètes ont trop ou trop peu de choses par rapport aux autres maisons de la région et du marché.
Par exemple, disons que vous regardez une vieille maison avec deux chambres et une salle de bain dans un quartier plein de maisons neuves avec trois chambres et deux salles de bains et plus. La maison que vous regardez serait considérée comme «obsolète sur le plan fonctionnel», car bien que vous puissiez maison, la plupart des gens ne veulent pas, car ils peuvent obtenir une maison de meilleure qualité dans la région pour seulement une petite prime. Ce type d'obsolescence fonctionnelle est appelé carence car il y a une caractéristique ou un facteur qui rend la maison déficiente par rapport aux autres maisons à proximité.
L'obsolescence fonctionnelle peut également fonctionner dans l'autre sens. Une grande maison neuve dans un quartier de petites maisons anciennes serait également considérée comme fonctionnellement obsolète en raison de sa haute qualité par rapport au reste du quartier. Ce type est appelé superadéquation (également appelé sur-amélioration), car la faible valeur des propriétés dans le quartier signifie que les gens ne voudront pas payer le prix fort de ce que valent ces caractéristiques.
En plus de la maison et de l'emplacement généraux, l'obsolescence fonctionnelle peut également se référer à des caractéristiques de conception individuelles. Par exemple, si un propriétaire peint tous les armoires vert olive ou construit une piscine dans la cour avant, les chances sont, la plupart des acheteurs potentiels seront désactivés par ces fonctionnalités, rendant ainsi la maison fonctionnellement obsolète.
En bref, si les maisons fonctionnellement obsolètes sont pleinement fonctionnelles, elles deviennent obsolètes d'un point de vue économique. Quelqu'un va devoir faire des compromis lors de l'achat d'une maison fonctionnellement obsolète, que ce soit l'acheteur par défaut (toute mise à niveau devra sortir de leur poche) ou le vendeur par superadéquation (ils devront souvent faire des compromis sur le prix de vente juste pour le retirer du marché).
Lorsqu'il s'agit d'évaluer une maison fonctionnellement obsolète, il y a un facteur principal à considérer: l'obsolescence est-elle curable ou incurable? En d'autres termes, l'obsolescence fonctionnelle peut-elle être facilement corrigée?
Obsolescence incurable se produit quand il coûte plus cher pour résoudre le problème, alors cela vaudra en termes d'augmentation de la valeur de la propriété. Par exemple, si une maison est extrêmement petite et désuète par rapport au reste du quartier, alors elle serait considérée comme incurable car de lourdes rénovations sont nécessaires pour augmenter sa valeur (et elles pourraient coûter plus cher que l'argent qu'elles rapporteraient quand revente).
D'autre part, obsolescence curable se produit lorsque le coût de la réparation est à la fois facile et logique sur le plan financier. Demandez-vous: cela vaut-il la peine? Si ce sont les armoires de cuisine vert olive qui découragent les acheteurs, une simple boîte de peinture blanche se révèle en valoir largement le prix.
Bien qu'il semble qu'une maison fonctionnellement obsolète s'accompagne de complications, rappelez-vous, il peut être dans votre intérêt de lui donner un second regard. "Si cette maison avec une seule salle de bain ou la disposition moins qu'idéale est ce qui vous fait entrer dans le quartier de vos rêves sans casser votre budget, alors cela vaut la peine d'être considéré", explique Holly Hughes, un agent immobilier à Austin, Texas. Souvent, les maisons fonctionnellement obsolètes restent sur le marché plus longtemps que la moyenne du quartier, ce qui signifie que l'acheteur est dans un excellent endroit pour négocier. Cependant, évitez les gros problèmes incurables comme les maisons avec des fondations de mauvaise qualité et d'autres éléments de la vieille école comme les fosses septiques.
"S'il s'agit d'un problème trop important, les banques n'y prêteront pas", ajoute Hughes.
En d'autres termes, si une maison par ailleurs fantastique est fonctionnellement obsolète, cela ne signifie pas nécessairement qu'elle ne peut pas être la maison de vos rêves. Vous avez juste un facteur supplémentaire à prendre en compte avant de prendre la décision finale. Bonne chance!