"The Big Short" est un film sur l'effondrement économique de 2008 qui a été déclenché par un marché du logement super instable. Dans ce document, Ryan Gosling raconte comment les banques ont accordé des prêts de manière irresponsable et au hasard à des personnes qui n'auraient certainement pas dû être qualifiées pour acheter des maisons. Les banquiers hypothécaires n’ont pas pris la peine de s’assurer que les acheteurs seraient en mesure de payer leurs hypothèques, car à l’époque, ces lot d'argent en vendant des biens à quasiment n'importe qui.
J'ai probablement réduit la bulle immobilière un peu trop radicalement, mais le fait est que «The Big Short» m'a appris qu'il ne serait jamais facile d'acheter une maison à distance après la Grande Récession.
Pour acheter une maison, toutes les stars de l'argent doivent s'aligner. Pour commencer, vous devez économiser de l'argent. Comme beaucoup. Vous devez prouver que vous pourrez payer une hypothèque chaque mois, cela signifie donc une preuve de revenu.
Au cours du processus d'achat d'une maison, vous devrez envoyer littéralement tous les types de documents financiers que vous avoir, y compris vos relevés bancaires, vos déclarations de revenus, toutes sortes de dettes que vous avez, ainsi que tous vos comptes d'épargne, comprenant 401ks. Votre agent de crédit doit savoir que vous êtes financièrement apte à acheter une maison et qu'il est même pré-approuvé pour le faire, ce qui est logique.
Vous allez très probablement emprunter des centaines de milliers de dollars à un prêteur, et ils besoin de savoir que vous les rembourserez (pour en revenir à "The Big Short", personne ne veut que 2008 se répète partout) encore). Et si vous avez un mauvais crédit?
UNE mauvaise cote de crédit n'est pas si difficile à obtenir. Quelques paiements par carte de crédit manqués, et votre score sera facilement éraflé (les paiements manqués restent sur votre crédit jusqu'à sept ans), et cela pourrait rester ainsi pendant un certain temps, surtout si vous avez une dette importante ou un crédit élevé demandes de renseignements.
Qu'est-ce qu'un mauvais pointage de crédit exactement? 300-629 est considéré comme «mauvais», 630-689 est «passable», 690-719 est «bon» et 720-850 est «excellent». Alors, que faites-vous exactement si vous êtes dans la «mauvaise» gamme
Bien que cela dépende du marché et du type de prêt que vous souscrivez, vous devez avoir un pointage de crédit d'au moins 580 (afin de souscrire un prêt FHA - plus à ce sujet dans un peu). Si vous cherchez à contracter un emprunt conventionnel, vous aurez besoin d'une cote de crédit d'au moins 620.
Selon les experts immobiliers, cela dépend de votre situation. Un mauvais crédit ne facilitera certainement pas l'achat d'une maison, mais ce n'est pas toujours un facteur décisif non plus.
Louis Adler, co-fondateur de REAL New York, indique que même avec un mauvais crédit, vous pouvez montrer au prêteur que vous êtes sérieux. Adler dit à Apartment Therapy: «Lorsque vous essayez d'acheter une maison avec un mauvais crédit, la première chose que je serait de commencer à épargner pour un acompte, car cela montre aux prêteurs que vous êtes sérieux au sujet de l'achat d'une maison. "
Il ajoute: «Si vous avez un mauvais pointage de crédit, vous devrez probablement trouver un acompte plus important, car cela pourrait vous aider à obtenir un meilleur taux hypothécaire.»
Cependant, une cote de crédit inférieure signifie que vous paierez très probablement un taux d'intérêt plus élevé sur votre prêt hypothécaire. Beatrice de Jong, experte en tendances de consommation chez Opendoor, a déclaré à Apartment Therapy: «Il est important de savoir que le fait de devoir payer un taux d'intérêt plus élevé signifie que votre facture hypothécaire mensuelle est plus élevée. Cela peut signifier qu'en fin de compte, vous serez en mesure de payer moins que quelqu'un avec un taux d'intérêt inférieur. "
Les prêteurs voudront généralement un acompte de 20%, quel que soit votre pointage de crédit. Si vous pouvez obtenir plus de 20%, les chances seront plus en votre faveur. Le courtier Bill Kowalczuk chez Warburg Realty dit: "Plus vous êtes prêt à déposer, plus vous avez de chances d'obtenir ce prêt. Avec plus d'argent, le prêteur sait que vous êtes moins susceptible de repartir parce que vous avez un plus grand intérêt dans la propriété. »
Selon le prêt, vous pourriez être en mesure d'acheter une maison avec un mauvais crédit et un acompte de 20%, mais vous devrez probablement payer un taux d'intérêt plus élevé.
La réponse courte? Il est très probablement impossible d'acheter une maison avec un mauvais crédit et pas d'argent vers le bas. Kowalczuk rapporte: «L'achat d'une maison avec un mauvais crédit et sans argent ne serait pas possible aujourd'hui. La crise financière / du logement de 2008 est révolue depuis longtemps et les prêteurs ne souhaitent pas y retourner. »
Un emploi bien rémunéré ne signifie pas qu'un prêteur fermera les yeux sur votre pointage de crédit. Mais cela signifie que vous pouvez travailler sur votre pointage de crédit un peu plus vite. Adler déclare: «Si vous avez un mauvais crédit mais un bon revenu, il est préférable de commencer à reconstruire votre crédit, ce qui signifie payer toutes vos factures à temps et rembourser toute dette. Cela vous fournira un historique de crédit plus positif. »
Un Prêt FHA (Federal Housing Administration) est le meilleur programme pour ceux qui ont un mauvais crédit. Il s'agit d'une hypothèque adossée et assurée par le gouvernement. Beaucoup de nouveaux acheteurs de maison souscrivent des prêts FHA car beaucoup ne sont pas en mesure d'offrir un acompte de 20%. Avec un prêt FHA, les acheteurs potentiels peuvent emprunter jusqu'à 96,5% de la valeur de la maison, ce qui permet à l'acheteur de ne déposer que 3,5%.
Le pointage de crédit le plus bas que vous pouvez avoir pour être admissible à un prêt FHA est de 500, mais vous n'obtiendrez pas le même type d'avantage de mise de fonds que les emprunteurs ayant des cotes de crédit plus élevées. Vous aurez besoin d'une cote de crédit d'au moins 580 afin de ne réduire que 3,5%. Avec un pointage de crédit compris entre 500 et 579, vous devrez toujours proposer un acompte de 10%.
De toute évidence, il n’existe pas de repas gratuit (merci, cours d’économie au lycée): si vous sortez Prêt FHA, vous devez payer une prime d'assurance hypothécaire qui, en 2019, représente 1,75% du prêt montant.
Si vous êtes un acheteur d'une première maison avec un mauvais crédit, la meilleure voie que vous pouvez emprunter est de rechercher un prêt FHA, qui est Conçu pour les nouveaux acheteurs, les personnes qui ne sont pas en mesure de verser un acompte de 20% et celles qui ont un mauvais crédit scores.
Mais comme indiqué ci-dessus, vous aurez besoin (au minimum) d'une cote de 500 pour obtenir tout Avantages du prêt FHA. Mais si vous êtes un acheteur d'une première maison avec un mauvais crédit et un emploi bien rémunéré, vous voudrez peut-être fixer votre pointage de créditou verser un acompte plus élevé, si vous le pouvez.
Le programme Hope for Homeowners était une sorte de programme de refinancement conçu pour empêcher les propriétaires qualifiés de ne pas pouvoir payer leurs hypothèques. Il est apparu après la crise du logement de 2008 et visait à aider les gens à perdre leur maison, et il s'est terminé en 2011.
Selon FHA.com, le programme Hope for Homeowners était un programme de refinancement pour ceux qui étaient éligibles à le faire. Au lieu d'être forcés de saisir leurs maisons, les propriétaires ont pu refinancer leurs maisons afin de pouvoir payer des hypothèques abordables et à taux fixe.
Vous étiez admissible si votre hypothèque était datée du 1er janvier 2008 ou avant, si vous n'aviez pas fait défaut de rembourser votre prêt exprès, vous n'aviez pas plusieurs prêts sur des maisons et vous n'aviez commis aucune fraude.
Lorsque vous vous êtes inscrit à Hope for Homeowners, vous vous êtes également inscrit à un programme de partage est ce qui reste entre le montant du prêt que vous avez initialement contracté pour votre maison et la valeur de il). Selon FHA.com, si vous finissiez par vendre ou refinancer votre maison, vous auriez à partager toute équité avec la FHA. Plus vous attendez pour vendre ou refinancer, moins le gouvernement obtient de capitaux propres.
Si vous avez un mauvais crédit et que vous pouvez trouver un cosignataire pour votre prêt immobilier, cela pourrait aider si vous avez tous les deux de bons salaires, selon Kowalczuk. Cependant, cela signifie que si vous n'êtes pas en mesure de payer votre hypothèque, c'est le cosignataire qui en sera responsable.
"Bien qu'il soit possible d'ajouter un cosignataire à votre prêt hypothécaire, c'est une énorme demande à quelqu'un car il sera obligé de faire des paiements si vous ne pouvez pas les faire", a déclaré De Jong à Apartment Therapy.
En fin de compte, il n'est pas impossible d'acheter une maison avec un mauvais crédit, même après la crise du logement. Bien qu'il soit certainement conseillé (et avantageux à long terme) d'essayer de travailler sur votre pointage de crédit avant d'envisager d'acheter une maison, vous avez toujours des options si ce n'est tout simplement pas possible.
Même avec une bonne cote de crédit, vous devrez toujours sauter à travers des cerceaux apparemment sans fin pendant la processus d'achat d'une maison afin même de me qualifier - mais finalement, c'est une bonne chose! Depuis la récession de 2008, les prêteurs font bien plus attention à qui ils accordent des prêts, ce qui nous rend beaucoup moins susceptibles de connaître un nouvel effondrement économique. Maintenant, faites comme si Ryan Gosling vous avait raconté tout cet article.