Imaginez trouver une maison que vous aimez absolument (ou au moins voir beaucoup de potentiel). Maintenant: que se passerait-il si vous pouviez y vivre, mais au lieu de dépenser votre épargne à l'avance, vous payez une petite partie de votre loyer chaque mois pour l'acompte. Cela ressemble à un rêve, non? Très probablement oui, surtout si vous êtes un pigiste, avoir crédit moyen, ou un ratio d'endettement élevé (ceux putains de prêts étudiants!), ou tout simplement ne peut pas mettre suffisamment d'argent de côté chaque mois pour faire place à un acompte.
Eh bien, cette situation n'est pas seulement une question de rêve - c'est un type de contrat connu sous le nom de «loyer-à-posséder». Mais comme beaucoup de scénarios trop beaux pour être vrais, cela comporte une part équitable de risques à envisager. Voici ce que vous devez savoir avant de signer:
Ces baux de type licorne sont appelés plusieurs choses, mais les «baux à loyer propre», les «contrats de location-achat», les «contrats de location-achat» ou les «options de location-achat» sont couramment utilisés. Dans un bail à loyer propre, un locataire s'engage à louer un logement ou une maison à un propriétaire. Chaque mois, le propriétaire rangera une partie du paiement mensuel vers le fonds du locataire dans la maison. Le prix convenu reste fixe tout au long du bail. Habituellement, une fois que le locataire a payé suffisamment de capitaux propres dans la maison pour être admissible à une hypothèque, le locataire a la possibilité d'acheter auprès du propriétaire.
Par exemple, un locataire peut signer un contrat de location-achat pour une maison de 150 000 $. Le propriétaire leur demandera de déposer 500 $ et de payer 1 200 $ par mois - 200 $ de cette somme seront versés pour un acompte. Après deux ans, les locataires auront payé 4 800 $ pour l'acompte, soit 3,2% de la valeur de la propriété - assez pour couvrir un acompte sur un Hypothèque FHA. S'il le souhaite (rappelez-vous, c'est la possibilité d'acheter), le locataire peut garantir l'hypothèque et suivre la procédure standard d'achat d'une maison.
D'une part, ils peuvent être coûteux. Les propriétaires peuvent exiger des frais initiaux non remboursables (connus sous le nom de prime d'option) afin de garantir l'option d'achat. Ils peuvent finir par être aussi coûteux qu'un acompte, sinon plus. La norme est généralement de 5%, mais cela peut être négocié entre les parties. De plus, si un locataire choisit de ne pas acheter à la fin du contrat, il ne récupérera aucune somme d'argent cachée.
Il est également important de noter que les contrats de location avec option d'achat semblent similaires, mais sont très différents des montages «contrat pour acte» (qui comportent leur propre ensemble de risques). Le contrat pour les actes est une maison financée par le vendeur où un acheteur rembourse un vendeur sur une longue période de temps en versements mensuels à intérêt élevé. Dans ces situations, le locataire est responsable de toutes les réparations, et généralement des taxes et des assurances.
En location avec option d'achat, le locataire est généralement couvert par la loi sur les locataires pendant la période de location et n'est pas responsable de l'entretien ou des réparations. Cependant, cela peut varier d'un État à l'autre - et votre propriétaire peut essayer de vous faire renoncer à ces droits (bien que, encore une fois, la légalité de cela varie d'un État à l'autre).
Parce que l'accession à la propriété devient hors de portée pour un plus grand nombre d'Américains, les baux à loyer propre deviennent de plus en plus populaires. Il existe maintenant des entreprises de Wall Street bien financées qui offre des programmes de location avec option de transparence pour les maisons haut de gamme rénovées. De plus, ils sont courants dans les ventes peer-to-peer, comme si un ami de la famille veut vous vendre leur propriété, mais vous n'avez pas encore le financement complet. Cependant, selon Nichole Monticelli, un agent immobilier à BEX Realty en Floride, le contrat standard de location avec option d'achat est presque toujours rédigé dans le meilleur intérêt du vendeur à l'esprit — cela signifie que lorsque vous vous y engagez en tant que locataire, vous devez faire preuve de diligence raisonnable pour atténuer risque.
Par exemple, le propriétaire / les vendeurs peuvent essayer de faire en sorte que tous les travaux d'entretien et de réparation incombent au locataire (cela peut être contre le locataire lois dans de nombreux États, alors vérifiez auprès de votre avocat!) Ou un contrat peut stipuler qu'un seul retard de paiement annulera le accord. Cela signifie que le locataire perdrait tout l’argent qu’il a déjà payé ainsi que l’argent qu’il a investi dans les rénovations et les réparations de la propriété.
Et comme les baux à loyer attrayant intéressent ceux qui sont autrement exclus des options d'achat de maisons traditionnelles, le marché est vulnérable aux arnaques. Par exemple, la Floride a connu une augmentation des escroqueries impliquant des baux à loyer avec option d'achat lors de l'effondrement du marché du logement au milieu des années 2000, dit Monticelli. Il y avait de nombreux cas où les locataires effectuaient leurs paiements mensuels, achevaient les réparations et même amélioraient la maison tandis que les propriétaires fonciers empochaient leurs paiements. Les propriétaires cesseraient alors de faire les versements hypothécaires et les locataires se retrouveraient au sec lorsque les banques viendraient récupérer la propriété. A 2016 Enquête «New York Times» a montré que ces escroqueries étaient à nouveau en hausse.
Cependant, même si toutes ces choses deviennent claires, il est important de réaliser que vous entrez toujours dans une situation fragile - vous investissez dans quelque chose sur lequel vous avez peu de contrôle.
Par exemple, bien qu'il n'y ait pas eu de privilèges supplémentaires sur la propriété lorsque vous avez signé votre bail, le propriétaire peut en avoir ajouté après coup, dit Loving. Déterminer si c'est le cas et essayer de vous protéger contre tout cela vous coûtera plus cher. Cela peut faire en sorte que le coût réel d'achat d'une maison par le biais d'un contrat de location avec option d'achat soit beaucoup plus élevé que celui d'un achat traditionnel.
De plus, bien que vous ayez des droits légaux sur l'argent que vous avez investi, il pourrait être très coûteux d'obtenir ce que vous êtes dû dans des cas extrêmes: «Le propriétaire peut toujours manquer à ses obligations hypothécaires et perdre la maison pour forclusion», dit. "[Cela] vous mettrait dans le lien d'avoir à plaider pour tout recours contre le vendeur."
Si vous avez décidé que la location-vente est pour vous ou si vous êtes tombé amoureux d'une location avec option d'achat, votre prochaine étape devrait être d'appeler votre avocat. Comme indiqué précédemment, différents États et régions ont leurs propres lois en matière de location-vente, alors assurez-vous que votre avocat sait où vous souhaitez signer un bail.
Monticelli a tendance à conseiller à ses clients de s'éloigner des baux à louer, mais si ses clients décident de suivre cette voie, elle recommande toujours à un avocat d'examiner le contrat et de le réécrire pour être plus favorable au locataire et atténuer risque. Par exemple, les locataires peuvent s’assurer qu’ils ne paient pas le double pour les mises à niveau et les rénovations dans lesquelles ils investissent et que le prix d’achat ne peut pas être augmenté au moment d’acheter. "Si le vendeur ne renégocie pas, prenez cela comme un signe d'avertissement", dit-elle.
«Demandez à être présélectionné et montrez le contrat à l'agent de crédit», explique Lewis. Un agent de crédit prendra vos informations financières et vous fera savoir si vous êtes sur la bonne voie pour obtenir un prêt hypothécaire dans quelques années. Ils veilleront également à ce que vos paiements de location fractionnés s'additionnent pour effectuer un acompte le moment venu.
Et, bien sûr, si le loyer vous semble trop risqué mais que vous aimez la commodité d'avoir vos économies d'acompte groupées avec votre loyer, il y a toujours le possibilité de déménager dans un endroit moins cher mais de payer le même montant de loyer (c'est-à-dire le loyer le moins cher à votre propriétaire et la partie restante dans votre épargne Compte).