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Nous l'avons tous entendu. Si vous cherchez à acheter, vous devriez toujours opter pour la pire maison du meilleur quartier. Mais beaucoup d'entre nous se sont-ils jamais arrêtés pour remettre en question cette sagesse conventionnelle? Je pensais que j'allais à l'encontre de la convention quand J'ai acheté l'une des maisons les moins chères dans un quartier que de nombreux habitants évitent (et à ma frustration éternelle que les chauffeurs Uber disent à mes clients Airbnb qu'ils devraient éviter) - mais est-ce vrai?
J'ai lu leur livre pour que vous n'ayez pas à le faire (bien que ce soit une excellente lecture!), Et j'ai parlé avec ZillowL’économiste senior d’Aaron Terrazas, qui m’a guidé dans ses recherches et ses conclusions. (Permettez-moi de faire cette préface en disant que je ne suis pas un expert immobilier et que je n'en joue pas sur Internet. Je partage ici ce que j'ai appris et ma propre expérience. Votre kilométrage peut varier.)
Il semble que l'adage soit fondé sur notre amour pour une bonne affaire. "Tout le monde est à la recherche d'un accord", dit Terrazas, et "si vous regardez en arrière, il y avait ce sentiment que la maison la moins chère dans le joli quartier était une bonne traiter… que c'était une porte dérobée dans un quartier chic. »Et bien sûr, reconnaît-il, si vous voulez vous frotter les coudes avec des gens plus riches, ou accéder à des les commodités du quartier comme les parcs et les écoles l'emportent sur votre désir de voir la valeur de votre maison augmenter, ce qui peut vous donner une raison d'acheter une maison bon marché dans un «bon» quartier.
Cependant, si vous souhaitez que la valeur de votre maison devienne un gangbuster dans les années à venir, leurs données indiquent que ce n'est pas la voie à suivre.
Zillow a été fondée par un couple de techniciens en recherche de maisons qui étaient frustrés de ne pas avoir accès aux données des agents immobiliers, a expliqué Terrazas. Et ont-ils déjà la main sur les données! Alors ils s'y sont plongés.
Ils ont classé par prix tous les quartiers d'une zone métropolitaine donnée à travers le pays, explique Terrazas, puis ont pris les dix pour cent les plus bas des maisons et les ont comparés à la tendance générale de leurs quartiers.
Ce qui s'est passé, c'est que les 10% les plus pauvres ont apprécié, tout comme les autres dans le quartier, dit Terrazas. D'accord, ce n'est ni bon ni mauvais.
«Le coup de pouce vient», dit-il, «lorsque vous comparez ces quartiers chers à d'autres quartiers d'une zone métropolitaine. Ces zones coûteuses ont tendance à sous-performer le métro dans son ensemble. »
Voici ce que vous devez faire si vous voulez une maison dont la valeur augmentera plus rapidement: ajustez le vieil adage et achetez la maison la moins chère du quartier le plus chaud, où, dit le livre:
Mais qu'est-ce qui fait un quartier chaud? D'après les calculs, c'est celui où, historiquement, les valeurs des maisons sont inférieures à celles du métro dans son ensemble, mais au cours des cinq dernières années, la valeur médiane du métro s'est appréciée. Et comment trouvez-vous cette information? "L'endroit évident est Zillow", explique Terrazas (il est leur économiste principal), mais vous pouvez également parler avec des professionnels de l'immobilier local.
Si cela ne vous dérange pas de parcourir quelques méga feuilles de calcul, tout est à zillow.com/data. J'ai trouvé mes données de quartier avec l'aide de Terrazas. (Je suis un écrivain ici, pas un statisticien!)
Bien sûr, vous devez être dans le quartier chaud assez tôt pour conclure une bonne affaire, donc c'est là que la science (ou l'art?) Délicate d'identifier ce qui sera le plus chaud entre en jeu.
Considérez l'effet de halo, dit Terrazas, et recherchez les quartiers à bas prix adjacents aux quartiers chauds. Ces cafés et galeries et autres commenceront à se répandre dans des zones plus abordables à mesure que les prix augmenteront. (Je peux en témoigner - nous avons vendu notre ancienne maison dans un quartier devenu très chaud à notre grande surprise et nous nous sommes rapprochés du centre-ville de notre abordable par pied carré, et les restaurants commencent à venir.) La proximité du centre-ville est également importante, mais il y en avait d'autres intéressantes résultats.
"Oubliez les hipsters", dit le livre. «Surtout, le plus grand indicateur d'un quartier qui s'apprécierait un jour fortement en valeur était l'âge de son parc immobilier. Plus la maison moyenne est ancienne, plus il est probable qu'un quartier donné connaîtra une forte appréciation. »
Quoi, pourquoi? C’est là que je suis vraiment excité, assis ici dans ma maison de 1890. «Les maisons plus anciennes nécessitent généralement des investissements plus importants», explique Terrazas, (vous pouvez le répéter!) «Et c'est pourquoi elles sont plus abordables. C’est une opportunité qui nécessite des investissements mais qui sera payante à plus long terme. »(Cela dit, ils ne sont peut-être pas l’affaire qu’ils étaient, a-t-il dit, comme fixateur tiges ne sont pas aussi réduits que ces jours-ci.)
La même chose peut être vraie quand il s'agit de quartiers avec une population locataire plus élevée; «Les propriétaires de ces maisons n’investissent pas ou n’entretiennent pas nécessairement autant ces maisons», dit-il, vous avez donc plus de chances de trouver un fixateur abordable à la vente.
Si un grand retour est ce que vous recherchez, oubliez la sagesse conventionnelle, selon ces experts. La maison la moins chère du meilleur quartier n'est pas la voie à suivre. Au lieu de cela, achetez la maison la moins chère dans le quartier le plus chaud - et commencez par regarder dans un quartier plus ancien proche de l'action.