Après avoir fait des rénovations majeures sur ma maison, je voulais déterminer notre retour sur investissement, combien plus nous pouvions faire avant que notre propriété ne devienne trop amélioré, et si cela valait la peine d'explorer le refinancement. Alors je me suis tourné vers mon agent immobilier si généreux, Garrett Ackles de Semonin à Louisville, Kentucky, pour une estimation approximative avant de partir pour une estimation officielle. Généralement, lorsque vous recevez une évaluation, elle est accompagnée de pages difficiles à parcourir dans le jargon immobilier. Imaginez donc ma surprise quand Ackles m'a donné un numéro simple et une explication que presque tout le monde pouvait comprendre.
Alors que de nombreux professionnels de l'immobilier évaluent en termes de «dollars par pied carré», Ackles a préféré - du moins dans mon cas et dans notre région - à évaluer les propriétés sur une échelle de une à cinq étoiles. Fondamentalement, il examine les propriétés du quartier, voit ce qu'elles recherchent et crée cinq crochets différents: les propriétés qui sont presque invivables sont les Les propriétés «une étoile» et les propriétés haut de gamme de maisons de rêve sont les propriétés «cinq étoiles», avec le prix médian de la maison dans la région comme «trois étoiles» Propriétés.
«En regardant les choses de cette façon, je peux facilement identifier le type d'acheteur et la fourchette de prix qu'ils paieraient probablement pour la propriété», me dit Ackles. «Nous pouvons alors attribuer un prix raisonnable par pied carré pour chacune des catégories« étoiles »dans la micro-zone.» Il a également déclaré que cette méthode lui permet de mieux contrôler les écarts.
Il m'a dit que lorsque nous avions acheté notre propriété pour la première fois, il l'aurait classée comme un deux étoiles bas: elle avait du potentiel, elle était habitable, mais elle avait désespérément besoin de mises à jour. Nous en avons payé 200 000 $, soit environ 50 $ le pied carré. Ensuite, quand nous avons fait les mises à jour générales initiales (comme l'installation de l'air central, des tonnes de mises à jour cosmétiques et une refonte de l'intestin horrible troisième étage), at-il dit, nous avons sauté dans une solide maison de trois étoiles de moyenne à haute, faisant grimper nos estimations à 85 $ le pied carré à 95 $ le carré pied.
Et il avait raison! Lorsque nous avons eu une évaluation officielle, notre maison était évaluée à 350 000 $ après nos premières mises à jour.
Nous avons donc fait plus de rénovations en mettant à jour notre cuisine, notre garde-manger et notre salle de bain (qui, selon Ackles, serait visuellement et fonctionnellement apprécié par un acheteur haut de gamme.) Il nous a dit que ces renos nous ont fait passer d'un haut trois à un bas quatre étoiles Catégorie. Sur la base de propriétés comparables dans la région, cela nous a porté à 110 $ à 115 $ le pied carré, soit entre 429 000 $ et 448 000 $.
Nous avons décidé qu'il valait la peine d'être refinancé et avons obtenu une évaluation officielle. Il s'avère qu'il avait à nouveau raison - quoique un peu conservateur - et notre maison valait 475 000 $.
Nous prévoyons toujours quelques mises à jour mineures pour améliorer encore notre note, mais Ackles nous a dit que notre maison ne pourrait vraiment entrer dans le cote moyenne de quatre étoiles, soit environ 125 $ par pied carré, car c'est le potentiel de valeur maximale de notre propriété, en raison de son emplacement et de son Fonctionnalité. Bien que nous puissions ajouter chaque mise à niveau à notre propriété, nous n'obtiendrons qu'un retour sur investissement suffisant.
"Tout comme l'acheteur qui ne paierait pas de l'argent" cinq étoiles "pour un hôtel situé à 800 mètres de la plage, je ne pense pas il y a tout ce que vous pourriez faire - ou n'importe quelle somme d'argent que vous pourriez dépenser - pour en faire un lieu cinq étoiles », Ackles m'a dit.
Oui, la méthode d'Ackles n'est pas conventionnelle, mais l'approche derrière elle est courante pour les agents immobiliers. Tandis que Einat Bar, un agent immobilier avec Compass à Brooklyn, New York, dit qu'elle n'a jamais fait d'étoiles, elle et ses collègues évaluent généralement les propriétés pour leur état et leur emplacement sur une échelle comparable à celle des propriétés sur le marché Ventes. Cependant, tous les agents ne le font pas. Bar note que certains agents à New York s'en tiennent strictement aux évaluations du prix au pied carré.
Tout cela pour dire que vous ne devriez certainement pas sauter une évaluation officielle si vous cherchez à vendre très prochainement ou à refinancer - mais je pense L'astuce d'Ackles m'a énormément aidé lorsque j'essaie d'évaluer quelles rénovations valent la peine d'être entreprises et combien elles ajouteront à la revente de ma maison. valeur.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019
