Lorsque mon petit ami et moi, tous deux anciens combattants de la Marine, avons décidé d'acheter une maison, nous avons pu le faire sans mise de fonds et avec un risque minimal. Bien que cela puisse sembler un millénaire rêve sur le marché du logement d'aujourd'hui, c'était en fait un avantage durement gagné pour notre service. Notre histoire n'est pas rare: depuis 1944, plus de 22 millions de militaires et d'anciens combattants ont acheté des maisons avec ce que l'on appelle maintenant les prêts VA. Pour ceux qui ne connaissent pas grand-chose aux prêts VA, vous serez surpris de la façon dont cela a affecté le nombre d'Américains, même aujourd'hui.
Notre histoire commence le 22 juin 1944 - quelques jours seulement après le jour J - quand, après un débat houleux, Président Franklin D. Roosevelt a signé la loi sur le réajustement des militaires. Puisque tant d'Américains se battaient pendant la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement savait qu'il pourrait y avoir une augmentation du chômage lorsque les 15 millions de membres des services rentreraient chez eux. Pour aider à atténuer les effets sur l'économie et donner aux anciens combattants une chance de rattraper financièrement ceux qui sont chez eux, la loi, également connue sous le nom de le GI Bill, a permis au ministère des Anciens Combattants («le VA») d'offrir des frais de scolarité et de chômage à ceux qui avaient combattu dans le guerre.
Le projet de loi a également introduit ce que l'on a appelé le prêt VA: pour aider les militaires à obtenir logement, il a été décidé que le gouvernement garantirait une partie de l’argent à faible taux d’intérêt hypothèques.
À l'époque - et encore aujourd'hui - la VA n'émet pas les prêts, mais les assure plutôt, en émettant une «garantie» - ou une promesse à la banque qu'elle remboursera une partie du prêt en cas de défaillance. En 1944, la garantie était limitée à 50% du prêt et ne pouvait pas dépasser 2 000 $ (le logement moyen coûtait alors moins de 9 000 $). Seuls les anciens combattants de la Seconde Guerre mondiale sont qualifiés et les acheteurs potentiels doivent avoir servi 90 jours pendant la guerre. Les anciens combattants devaient également présenter une demande dans les deux ans suivant leur séparation de l'armée.
Pour beaucoup, le premier tour a été un succès: 2,2 millions de prêts VA ont été distribué entre 1944 et 1952. Cependant, il y avait des douleurs croissantes qui devaient être traitées. Les prix des logements augmentaient, la garantie a donc été portée à 60% du prêt, mais ne pouvait pas dépasser 7 500 $ dans les années 50. La durée initiale du prêt de 20 ans rendait les prix des logements inabordables, elle a donc été étendue à 30 ans. Les conjoints d'anciens combattants décédés en service ont été exclus des prestations, de sorte que cela leur a finalement été étendu. De plus, l'industrie hypothécaire répercutait les frais et les coûts sur l'acheteur, ce qui faisait grimper les prix, de sorte que la VA avait reçu l'autorisation de réglementer qui pouvait payer quoi.
Parce que le gouvernement fédéral n'a pas accordé les prêts, cela a entraîné d'énormes problèmes durables. Cela signifiait que les anciens combattants noirs devaient encore être approuvés pour le prêt par le biais de leurs banques locales. Ces demandes ont été systématiquement rejetées en raison de redlining, ou la politique fédérale historique de coder les quartiers minoritaires comme trop «dangereux» pour assurer les hypothèques, ainsi que les lois de l'ère Jim Crow qui empêchaient les familles afro-américaines de se loger à prix abordable dans le banlieue. Selon un article publié en 2006 par Edward Humes dans Le Journal des Noirs dans l'enseignement supérieurEn 1947, dans le Mississippi, seuls deux des 3 000 prêts VA sont allés à des anciens combattants noirs. Ces questions n’ont pas été explicitement abordées avant la Fair Housing Act de 1968, mais - à ce jour encore - ont un effet durable sur la composition démographique de qui vit où.
Au fil des ans, à mesure que la population d'anciens combattants augmentait à chaque guerre, le Congrès a rendu plus d'anciens combattants admissibles au programme. De plus, le prêt VA a été adapté pour mieux répondre à l'évolution des besoins des anciens combattants: la garantie a été augmentée à mesure que les prix des logements augmentaient, les dates d'expiration étaient supprimées, les prêts sont devenus éligibles au refinancement et aux fonds propres de retrait, la définition des maisons éligibles a été élargie pour inclure les condos et les maisons mobiles, et des améliorations défendu. De plus, des mesures comme les «frais de financement» (un petit pourcentage de l'hypothèque à la place du PMI qui aident à couvrir les pertes en cas par défaut) mis en œuvre dans les années 1960 et des exemptions de séquestrations budgétaires ont été mises en place afin que le programme puisse bénéficier aux anciens combattants pendant des années venir.
Depuis sa création, le prêt VA a aidé de nombreuses personnes à réaliser le «rêve américain» en échange de leurs services. Pour cette raison, il a créé un énorme pouvoir durable. En 2016, un nouvel enregistrement a été fixé avec plus de 700 000 garanties de prêts immobiliers. La raison pour laquelle il reste un élément si important et populaire pour la communauté militaire est qu'il peut être difficile pour les militaires d’obtenir un financement conventionnel pour une maison - pour la plupart des mêmes raisons, il était difficile passé. En fait, une nouvelle étude de Liste des appartements ont constaté que les anciens combattants ont des taux d'accession à la propriété plus élevés que les non-anciens combattants (76% contre 62%).
Cependant, il n'est pas aussi facile pour les anciens combattants d'accéder à la propriété qu'auparavant. L'étude de la liste des appartements a révélé que les anciens combattants les plus récents (ceux qui ont servi dans l'ère post-11 septembre) sont 35 pour cent plus de coûts en termes de logement que leurs prédécesseurs et même leurs non-vétérans des pairs. Cela est vrai même s'ils gagnent plus, en moyenne, que les non-vétérans. Ces jeunes vétérinaires ont seulement un taux d'accession à la propriété d'environ 40%, ce qui est toujours supérieur au taux millénaire global de 32,2%, selon les données du Institut urbain. Tout cela indique qu'il pourrait être temps pour le Congrès de mettre à jour le projet de loi à nouveau.
Bien que son pouvoir se soit affaibli au cours des dernières années, les prêts VA ont rendu - et continuent de permettre - l'accession à la propriété pour des milliers d'anciens combattants. Pour de nombreux militaires et vétérans, il s'agit du seul type de prêt auquel ils pourraient prétendre.
Et comme les membres du service déménagent si souvent, les frais de déménagement s’additionnent rapidement au-delà de ce pour quoi ils reçoivent des indemnités de déménagement. Le prêt VA peut aider à minimiser les frais de déménagement, tels que les dépôts de garantie et les acomptes.
Aujourd'hui, pour pouvoir prétendre à un prêt VA, les anciens combattants doivent avoir au moins 90 jours consécutifs de service actif en temps de guerre, 181 jours de service actif en temps de paix, six ans dans la Réserve ou la Garde nationale, ou être le conjoint survivant d'un ancien combattant ou d'un militaire qui est passé dans l'exercice de ses fonctions ou en raison d'une invalidité liée au service. Une fois qu'un ancien combattant obtient l'admissibilité, il l'a à vie et peut demander autant de prêts VA qu'il le souhaite. Cependant, ils ne peuvent avoir qu'une seule hypothèque active à la fois et doivent emménager dans leur maison dans les 60 jours suivant l'achat.
La VA garantit un quart de la limite de prêt conforme pour les prêts supérieurs à 144 000 $ (ce nombre peut changer chaque année). Frais de financement varient en fonction du prix de la maison, de l'acompte et du statut d'acheteur. Le pointage de crédit moyen requis pour la plupart des prêteurs reste aussi bas que 620, et les anciens combattants sont en mesure de se qualifier même avec un ratio dette / revenu élevé. Les deux exigences sont moins strictes que ce qui est requis pour les acheteurs militaires qui recherchent de la FHA et des prêts conventionnels. Cependant, les exigences d'inspection et d'évaluation du logement sont plus strictes qu'avec une hypothèque conventionnelle.
«J'ai été surpris de la simplicité d'achat de notre maison», explique Justin B., un membre du service qui vit actuellement à Jacksonville, en Floride. Il vient de fermer sa maison qu'il a achetée avec un prêt VA après avoir déménagé dans son nouveau lieu d'affectation. «Mon agent immobilier et mon prêteur ont si bien travaillé ensemble que tout ce que j'avais à faire était de prouver mon admissibilité et de signer les papiers. Je n'avais pas d'acompte et, à la clôture, j'ai même reçu un chèque pour mes frais de clôture. "
Comme beaucoup de vétérans qui ont utilisé le programme avant nous, mon petit ami et moi avons eu une grande expérience et avons pu acheter une maison alors que nous n'aurions pas pu le faire autrement. En raison de la flambée des prix des loyers autour des installations militaires, nous économisons même chaque mois de l'argent en devenant propriétaire d'une maison! Avec de nombreuses familles confrontées à des incertitudes financières, le programme de prêts VA est devenu un avantage essentiel pour les anciens combattants. Nos anciens combattants travaillent dur pour faire en sorte que les libertés dont nous jouissons chaque jour continuent d’exister, et je suis reconnaissant qu'il existe un programme pour aider les anciens combattants et leurs familles à joindre les deux bouts Plus facile.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019
