Parfois, vous trouvez un monstre victorien de 127 ans à un marché si important qu'il semble stupide de laisser passer, même si c'est beaucoup plus que ce que vous avez l'intention de dépenser. Vous décidez donc de transformer le dernier étage en un Airbnb pour aider à effectuer les paiements. Mais afin de garder autant d'argent que possible de la vente de votre dernière maison, vous avez choisi de faire le versement initial minimum possible (3,5%) sur une hypothèque FHA.
(Si vous ne pouvez pas dire - c'est ce qui m'est arrivé!) Mon mari et moi avons déposé 7 600 $ sur notre maison de 200 000 $ - façon inférieur à l'approche de sagesse conventionnelle de 20 pour cent vers le bas, et encore moins que la médiane de 6 pour cent pour une acheteur d'une première maison.
Je pense que si je devais le refaire, je le ferais quand même. En conservant notre argent, nous avons pu payer la majorité de nos (première série de) rénovations. Mais il y a des choses que je ne voudrais pas avoir été aussi pressé de passer sous silence - ou que j'aurais aimé pouvoir prédire - dans mon enthousiasme à l'idée d'obtenir la maison. Ici, cinq choses que j'aurais aimé savoir avant de faire un versement bas.
Pour prendre l'option d'acompte bas et bas, nous avons dû faire un Hypothèque FHA, qui ne nécessite que 3,5% de réduction. Malheureusement, il est livré avec un processus de souscription notoirement strict et vous devez utiliser un évaluateur approuvé par la FHA. Le vendeur n'a presque pas voulu accepter notre offre lorsqu'elle a appris que c'était notre voie financière.
Mais une fois notre offre acceptée et la maison inspectée, le réel le plaisir a commencé. Les prêteurs ont parcouru les photos avec un peigne à dents fines. Ils considéraient les agrafes dans le plancher de bois franc comme un risque de trébuchement. Ils rechignèrent quand ils virent que la salle de bain du troisième étage n'avait pas de toilettes. Ils ont pleuré quand ils ont vu la peinture s'écailler dans le vestiaire. Nous avons dû régler toutes ces choses avant qu’ils accordent le prêt. Étant donné que notre vendeur n'était pas exactement accommodant, nous avons dû entrer et tirer des agrafes, installer des toilettes et repeindre murs nous-mêmes (tous hors de notre poche), ce qui était un risque étant donné que nous ne savions pas si nous finirions par obtenir le endroit. (Heureusement, nous avons eu un agent immobilier incroyable qui a passé un dimanche après-midi avec nous pour régler tous ces problèmes!)
Je connaissais assurance hypothécaire privée depuis que nous l'avions dans notre première maison. Afin d'obtenir une hypothèque avec un faible investissement initial, vous — l'emprunteur — payez une assurance qui couvre le prêteur en cas de défaut. Il entre en jeu lorsque vous payez moins de 20%. Il existe plusieurs types différents, et nous en avions précédemment un qui permettait au propriétaire de l'annuler après avoir atteint 20% d'équité dans sa maison. Sur les autres prêts hypothécaires conventionnels, l'assurance prendra automatiquement fin lorsque vous atteindrez un ratio prêt / valeur de 78% (bien que vous puissiez demander enlevé lorsque vous atteignez 80!). Mais avec un prêt FHA, l'assurance privée est pour toujours - la seule façon de la retirer est de refinancer une hypothèque conventionnelle. Cela signifie que tant que nous effectuons nos versements hypothécaires, nous payons 133 $ par mois (près de 1 600 $ par an!) Pour une police d'assurance pour quelqu'un d'autre. C’est beaucoup d’argent qui pourrait servir à de bien meilleures choses et je déteste que nous devions le payer.
Si le PMI sans fin n'était pas suffisant, vous obtenez un coût initial supplémentaire avec un prêt FHA - une prime d'assurance supplémentaire (connue sous le nom de Prime d'assurance hypothécaire initiale unifamiliale). Vous le payez à HUD et il est livré avec les frais de clôture. J'avais en fait oublié cela jusqu'à ce que je revienne et que je regarde nos documents de clôture (c'était une période stressante que j'essaie de bloquer de mémoire!). Cela a ajouté 3 377,50 $. Maintenant, dans notre cas, nous avons obligé le vendeur à payer certains frais de clôture après l'inspection, mais cela reste un choc pour les autocollants. Ce coût supplémentaire - si vous le transférez dans votre hypothèque - peut également signifier que votre paiement mensuel de prêt FHA se termine plus élevé que ce que vous auriez à payer avec un prêt conventionnel, même si le taux d’intérêt est un peu Moins.
Un peu comme manger un dessert en premier, nous avons pris le faible acompte au prix de pouvoir faire quelque chose de mieux plus tard. Nous aimerions éviter de gaspiller cet argent sur l’assurance hypothécaire chaque mois, et une façon de le faire est de refinancer une hypothèque conventionnelle une fois que nous avons construit des fonds propres. Mais après avoir financé tout sauf ces quelques milliers de dollars, nous nous sommes piégés dans ce prêt une fois que les taux d'intérêt ont commencé à augmenter (et ils se lèvent). Le problème avec les prêts hypothécaires, c'est qu'ils prélèvent les intérêts sur vos paiements, ce qui signifie que les premières années, vous payez très peu sur le capital. Il est donc très difficile de faire des progrès pour rembourser le montant initial du prêt. Donc, une fois que les taux d'intérêt ont commencé à augmenter - comme ils étaient tenus de le faire lorsque nous avons contracté le prêt à un taux historiquement bas comme nous l'avons fait (3,875%!) - les calculs ne se déroulent pas sur un refinancement. Nous sommes donc enfermés dans cette hypothèque et cette assurance, à moins que les taux ne baissent considérablement à l'avenir.
Deux ans et demi plus tard, nous avons choisi de faire des rénovations majeures pour amener la maison au niveau des maisons qui se vendent actuellement sur nos quelques blocs. Pour payer la facture, nous voulions puiser dans les capitaux propres que nous avions construits grâce à des améliorations et à l'augmentation de la valeur des propriétés. Mais vous ne pouvez emprunter qu’un certain pourcentage des capitaux propres de votre maison (la différence entre ce que vous devez et ce que cela vaut). Parce que nous avions fait si peu de progrès sur le remboursement du capital (voir # 4!), Nous étions limités à ce que nous pouvions emprunter, et donc aux améliorations que nous pouvions apporter. (Ce qui n'est peut-être pas si mal, car cela nous empêche de nous mettre au-dessus de nos têtes.) La bonne nouvelle: Cela nous a obligés à être créatifs et à trouver des compromis sur les rénovations. Grâce à cela, je pense que nous avons ajouté plus de valeur que nous n'en avons dépensé. Mais avec l'augmentation des taux d'intérêt, nous voulions en faire notre dernier hourra et faire TOUT le travail à la fois, ce que nous n'avons finalement pas pu faire.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019
