Taxes foncières, assurance habitation, intérêts, frais HOA — en ce qui concerne votre versement hypothécaire mensuel, le capital de votre prêt ne manque pas de compagnie. Pourtant, peu de ces coûts et dépenses supplémentaires suscitent autant de colère chez le propriétaire que l'assurance hypothécaire privée (PMI).
Si vous dépensez à contrecœur de l'argent supplémentaire pour une prime PMI, alors l'assurance hypothécaire privée n'a pas besoin d'être présentée. Mais pour les non-initiés, voici un bref aperçu: le PMI est requis par un prêteur si un emprunteur n'est pas en mesure (ou ne veut pas) de verser un acompte de 20% lors de l'utilisation une hypothèque conventionnelle pour payer une maison (il en va de même pour le financement via la Federal Housing Administration, mais les règles et stipulations différer). Dans le monde hypothécaire, les prêteurs préfèrent que les emprunteurs aient autant d'argent (ou de capitaux propres) investi dans une maison, de sorte qu'ils sont moins susceptibles de faire défaut. Cependant, lorsque cela n'est pas possible et que le prêteur détient une participation majoritaire dans la maison, le prêteur devra l'emprunteur à acheter une assurance hypothécaire privée pour protéger le prêteur en cas de défaut et forclusion.
En bref, le PMI protège le prêteur - aux frais de l'emprunteur - et il reste sur le prêt jusqu'à ce que les capitaux propres de l'emprunteur dans la maison atteignent 20%. Le coût n'est pas exactement différent, non plus: les primes varient généralement de 30-70 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ empruntés, en fonction du montant de l'acompte de l'emprunteur et du pointage de crédit. De plus, les propriétaires n'ont pas leur mot à dire dans le choix de la société de prêts hypothécaires et ils ne peuvent pas négocier le taux. Ajouter l'insulte à la blessure, il y a aucune garantie que les primes d'assurance hypothécaire payées en 2018 et au-delà resteront déductibles d'impôt.
Il y a cependant un revers: le PMI permet aux acheteurs de maison avec une bankroll modeste de profiter des faibles taux hypothécaires d'aujourd'hui (qui se situent maintenant dans la fourchette basse de 4%). par rapport aux taux de plus de 10% des années 80). De plus, le PMI peut être entièrement éliminé d'un paiement hypothécaire, s'il est «assaisonné» depuis au moins 12 mois, et le ratio prêt / valeur (LTV) ne dépasse pas 80% (lire: l'emprunteur a au moins 20% de fonds propres dans le Accueil). Tout cela à condition que le prêt soit en règle.
Cela nous amène à l'erreur que les acheteurs d'une première maison sont susceptibles de faire: ne pas garder un œil sur leur ratio LTV (vous pouvez le calculer en divisant le solde du prêt par la valeur estimative de la maison). Obtenez ceci: les prêteurs ne sont pas requis par la loi (ou plus précisément, le Loi sur la protection des propriétaires) pour résilier automatiquement le PMI sur un prêt conventionnel jusqu'à ce que le LTV de l'emprunteur atteigne 78% (sur la base de la valeur d'expertise ou du prix de vente d'origine, le plus bas des deux). Cependant, selon la même loi, vous pouvez demander, par écrit, la suppression du PMI une fois que le LTV atteint 80%.
Alors, quel est le problème? Croquons quelques chiffres. Imaginons que vous achetiez une maison demain pour 215 600 $ (la valeur médiane actuelle de la maison aux États-Unis, selon Zillow). Vous versez 5% (ou 10 780 $), ce qui vous laisse un prêt de 204 820 $. Pour demander la baisse de votre PMI à 20%, vous devrez rembourser votre capital à 163 856 $ (le montant du prêt multiplié par 0,8). Un coup d'œil à un Calendrier d'amortissement pour un prêt de 30 ans avec un intérêt de 4% montre que vous atteindrez un LTV de 80% en décembre 2027. Mais le prêteur n'est pas tenu d'annuler la police avant septembre 2028, lorsque vous atteignez un LTV de 78% (159 759,60 $). Cela signifie que vous pourriez effectuer des paiements PMI inutiles pendant près d'un an - gaspillant plus de 1 300 $ - si vous ne demandez pas la suppression du PMI.
Même si vous définissez une alarme pour décembre 2027, neuf ans, c'est long à attendre - et plus long à payer. Pour les propriétaires à la recherche d'un raccourci, Amin Taghavi, planificateur hypothécaire à Rock Hill Financial à Narberth, en Pennsylvanie, a quelques conseils. «Faites vos devoirs», dit-il. "Après avoir payé le PMI pour une année complète, voyez pour quelles propriétés comparables se vendent dans votre région, et si vous pensez que la valeur de votre maison a suffisamment augmenté pour vous amener à 20 pour cent de l'équité, demander une réévaluation. "Cela implique d'avoir un évaluateur (choisi par le prêteur) visiter votre maison pour déterminer son marché actuel valeur; le service coûte entre 450 $ et 600 $, selon votre emplacement. Les réévaluations peuvent également profiter aux propriétaires qui ont apporté des améliorations importantes à leur maison depuis la date d'achat initiale. Bien que vous deviez débourser des centaines de dollars pour le service, il pourrait être utile de ce que seraient des milliers de dollars en PMI au cours des huit années supplémentaires de paiements qui vous apporteraient à 20% des capitaux propres.
Une autre façon d'avancer rapidement vers votre paiement PMI final consiste à refinancer (obtenir une hypothèque différente avec un taux d'intérêt plus bas une fois vous avez plus de capitaux propres dans la maison), mais avec les frais de clôture à considérer et les taux hypothécaires lentement à la hausse, cela devient moins viable option. Au lieu de cela, Jeremy Durkin, un consultant hypothécaire senior avec Hypothèque Trident à Philadelphie, en Pennsylvanie, suggère que les propriétaires mettent simplement 200 $ ou 300 $ de plus à leur paiement hypothécaire chaque mois qui sert à rembourser le capital. Une stratégie à la fois infaillible et efficace? Vendu.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019
