Bien que l'idée que La génération Y veut louer des maisons, pas les acheter, a été répété ad nauseam, le fait est que l’accession à la propriété reste un objectif beaucoup de gens dans ma génération et Gen Z. Je serais ravi d'accueillir mes années d'or en jardinant et en écrivant le livre numéro quatre de la maison que je possède.
Mais voici le problème: disons que j'ai contracté un prêt hypothécaire de 30 ans l'année prochaine, ce qui signifie qu'il serait remboursé d'ici 2050: mon plus jeune neveu aura 32 ans. "Grey’s Anatomy" sera dans la saison 46. Je serai l'âge de mes parents aujourd'hui. Mais c'est 2050 très différent de celui de la Commission mondiale sur l'adaptation, un groupe d'éminents dirigeants politiques et commerciaux visant à gérer les effets du changement climatique, imaginent: selon une rapport publié plus tôt cette année, d'ici 2050, les rendements agricoles mondiaux devraient chuter de 30% tandis que la demande augmenterait de 50%; cinq milliards de personnes n'auront pas suffisamment accès à l'eau; et des centaines de millions de personnes vivant dans les zones côtières urbaines seront contraintes de quitter leur domicile.
Alors que mes camarades de la génération Y et moi-même nous entendons avec ce à quoi l'avenir devrait ressembler à mesure que nous vieillissons, il est difficile de concilier ce à quoi nous voulons que le moyen âge ressemble et ce que nous sommes audition ça ressemblera. (Et c'est difficile de le dire à la légère.) Comment sommes-nous censés nous sentir en sécurité pour revendiquer un bien immobilier alors qu'il n'est peut-être même pas habitable au moment où nous remboursons le prêt? La propriété est-elle même un bon investissement? Vaut-il mieux juste louer et laisser nos propriétaires réfléchir à la façon dont leurs bâtiments affectent directement et sont affectés par le changement climatique?
Selon Valerie Amor, un courtier immobilier et propriétaire de Drawing Conclusions LLC, une firme d'architecture axée sur le développement durable dans le sud de la Floride, l'accession à la propriété est toujours un objectif louable - elle doit simplement être traitée différemment qu'auparavant. Cela signifie de ne pas laisser ces «et si» vous empêcher d'avancer.
«Je dis toujours: soyez prêt, pas effrayé», déclare Amor, qui fait également partie du groupe de travail sur les lignes directrices de conception de la résilience climatique du bureau du maire de New York. "Si vous allez dire" c'est plus que ce que je peux supporter ", vous n'allez rien faire."
Oui, acheter une maison dans un avenir incertain fait peur, mais cela ne signifie pas que vous devez vous mettre la tête dans le sable. La meilleure chose à faire est de penser à l'avance et d'avoir une bonne idée de ce que vous, votre maison potentielle et une communauté locale potentielle pouvez gérer.
Vous ne savez pas par où commencer? Nous sommes là pour vous aider: j’ai consulté un certain nombre d’experts pour déterminer la meilleure façon d’acheter une maison en période de changement climatique. Ci-dessous, une série de questions de démarrage que chaque propriétaire potentiel devrait poser dans le cadre de sa diligence raisonnable.
Le changement climatique est mondial et il y a des choses auxquelles tout le monde devra faire face, comme changer la qualité de l'air et l'accès à l'eau et à la nourriture. Mais de nombreux risques sont localisés. Ceux de la côte est, du Texas oriental et du sud-est doivent tous considérer risques d'inondation, vents et ouragans plus forts et plus fréquents. En Californie, il y a aussi des inondations, mais aussi dommages continus des incendies de forêt, et — avec l'intérieur et le sud-ouest—chaleur extrème, aussi. En Alaska, l'État qui se réchauffe le plus rapidement au pays (au rythme du double de la moyenne mondiale), le dégel du pergélisol fait littéralement des terres ...et maisons-disparaître.
Si votre ville ou village a terminé une évaluation de la vulnérabilité climatique, il répertoriera toutes les menaces auxquelles votre localité est confrontée. Ce n'est pas un document standardisé, mais il existe des directives. Il n'y a pas non plus de base de données complète pour rechercher ces informations, mais une recherche Google de votre le nom de la ville et «l’évaluation de la vulnérabilité climatique» feront probablement apparaître le rapport s’il a été terminé. (Trouver votre ville n'en a pas? Écrivez à vos élus pour en faire la demande.)
Mais sachez que même au sein de ces régions, le degré de dommages et de risques varie également considérablement. Le changement climatique signifie que le vieil adage immobilier «emplacement, emplacement, emplacement» est plus pertinent que jamais:
Votre ville natale souhaitée a donc évalué les risques et compris les menaces auxquelles elle sera confrontée au cours de la prochaine 50 ans, mais ont-ils un plan pour adapter et réduire son impact et / ou récupérer si et quand les dommages se produit?
Des plans d’action pour le climat (PAC) existent Etat (16 États n'ont pas de PAC) et ville les niveaux. Ce sont des feuilles de route complètes qui décrivent les mesures qu'une municipalité prend pour réduire les émissions de carbone. Bruce Riordan, directeur du Institut de préparation au climat à Berkeley, en Californie, note que les nouvelles versions de ces plans intègrent également une évaluation les menaces futures et actuelles, ainsi que les changements nécessaires qu'une ville doit apporter pour se préparer à ces des menaces.
Riordan suggère également de revoir le plan général du comté ou de la ville. Il exposera les plans de développement du gouvernement local à l’avenir et est un bon indicateur sur le terrain des mesures que la ville prend pour se protéger contre les impacts du changement climatique.
Il est essentiel de regarder au-delà de votre propre maison et de considérer l'impact sur le quartier environnant. Votre maison est peut-être surélevée au-dessus de la ligne de crue, mais que se passe-t-il lorsque vous devez acheter de la nourriture ou devez vous rendre à l'hôpital?
Riordan donne l'exemple de sa propre maison dans la Bay Area. Sa propriété ne risque pas d'être inondée, mais les services publics et les infrastructures dont il dépend le sont. «Ma maison dépendrait de choses comme les usines de traitement des eaux usées, et elles se trouvent juste à la baie», dit-il. «Si cela ne fonctionne plus, nous avons de gros problèmes. Notre plomberie sera sauvegardée rapidement. »
Riordan souligne l'importance de rechercher «la cohésion du quartier et de la communauté». Recherche a montré que lors d'événements comme les vagues de chaleur ou les catastrophes naturelles, les communautés organisées, où les voisins se connaissent, sont bien mieux que celles où les gens restent dans leur propre bulle.
En ce qui concerne la maison spécifique que vous envisagez, il y a beaucoup de choses à rechercher. La plupart des maisons sont «construites selon le code», ce qui signifie qu’elles font ce que le code du bâtiment de la municipalité exige. Mais cela ne suffit plus:
"Il n'y a aucun moyen de foutre le bordel en enfer vous me trouveriez acheter une maison construite en code à ce stade", explique Craig Foley, un Agent immobilier chez LAER Realty Partners à Boston et président de la National Association of Realtors’s Sustainability Advisory Groupe. Il souligne que la plupart des codes du bâtiment sont loin derrière en ce qui concerne les problèmes de changement climatique: dans le sud de la Floride, par exemple, le code dicte que les bâtiments de la région de Miami-Dade doivent pouvoir résister à des rafales de vent de 190 mph de trois secondes. L'ouragan Dorian a frappé les Bahamas avec Rafales de 220 mph.
Au lieu de cela, il recommande des maisons à haute performance conçues pour maintenir leur intégrité structurelle à mesure que les menaces externes comme les ouragans s'intensifient. Ces maisons sont construites avec des matériaux solides (par exemple, béton, acier, briques vernissées ou bois d'œuvre naturellement résistant à la pourriture, comme le séquoia ou le cèdre rouge de l'Ouest) et fournissent une isolation presque étanche à l'air des facteurs environnementaux tels que le vent, la pluie et chaleur. Ces maisons ont tendance à être plus respectueuses de l'environnement que leurs homologues «construites selon le code». Leur construction permet un chauffage et un refroidissement plus efficaces, réduisant la consommation d'énergie à la maison. De plus, beaucoup intègrent des ressources énergétiques renouvelables comme les panneaux solaires, qui fournissent aux propriétaires une source d'énergie indépendante en cas de problème avec le réseau électrique.
De nombreux États ont des lois sur ce que le vendeur doit divulguer pendant le processus d'achat d'une maison, y compris les dommages et réparations antérieurs. Mais Foley suggère toujours d'inspecter attentivement une propriété vous-même pour détecter les signes de dommages causés par les menaces locales afin d'évaluer les risques futurs. Par exemple, si une maison se trouve dans ou à proximité d'une zone inondable, vérifiez les signes de dégâts d'eau.
"Si vous voyez qu'il y a une ligne de quatre pouces sur les deux par quatre le long des murs, il y avait définitivement de l'eau."
Les signes de dommages ne sont pas non plus les seuls indices. Certains peuvent être plus anodins, comme avoir tout le stockage au sous-sol surélevé, signe que la maison est inondée.
De plus, si une maison a fait l'objet de rénovations récentes, comme un nouveau plancher de bois franc ou un nouveau système de refroidissement, demandez pourquoi ils ont été remplacés. Bien que le vendeur veuille simplement les remplacer, il est possible qu'ils aient été endommagés lors d'une inondation précédente et payés par la compagnie d'assurance. Vous pouvez découvrir quels types de réclamations d'assurance la propriété a généré dans le passé grâce à un Rapport CLUE (Comprehensive Loss Underwriting Exchange).
Bon nombre des experts à qui j'ai parlé ont réitéré que la plupart des logements disponibles ne sont pas des logements très performants. Cependant, ils disent qu'il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour une propriété «construite pour coder» non seulement le rendre plus durable contre les menaces climatiques à l'avenir, mais aussi minimiser son empreinte carbone maintenant.
La meilleure façon d’améliorer la performance énergétique d’une maison est de créer un enveloppe de bâtiment étanche, isolant les parties conditionnées de la maison de celles exposées aux facteurs environnementaux. Dans la plupart des maisons, cela signifie améliorer l'isolation, les fenêtres et les portes. Bien qu'il puisse être très coûteux de rénover une maison en même temps, Amor suggère de commencer dans une seule pièce, puis de voir si autre chose peut être fait en même temps pour éviter des coûts redondants. Par exemple, si vous prévoyez d'améliorer l'isolation de votre salle de bain, utilisez le mur ouvert pour installer également une fenêtre à triple vitrage.
«Faites quelque chose qui améliore votre vie de petites manières sans investissements majeurs, ce que j'ai l'impression que beaucoup de gens trouvent accablant», explique Amor. "Faites-le une étape à la fois."
Ce n'est pas seulement le prix d'achat de votre maison que vous devez considérer, mais aussi le coût de l'assurance. En mars, Munich Re, le plus grand réassurance entreprise, a émis un rapport cela a révélé que les coûts des dommages liés au changement climatique et des risques associés augmentent trop rapidement pour que les compagnies d'assurance les couvrent, ce qui les amène à augmenter les primes. Selon un Gardienpièce sur le rapport, les experts disent que ce modèle pourrait faire en sorte que les primes deviennent si chères que la plupart des gens ne pourront pas les payer.
De plus, l’assurance habitation ne couvre pas les inondations. Si vous êtes dans une zone à risque - ce que l'Agence fédérale de gestion des urgences définit comme ceux qui ont un risque d'un pour cent d'être inondés au cours d'une année, dans un délai de 100 ans, vous allez probablement être légalement obligé d'acheter une police distincte (qui peut devenir assez chère). Certains prêteurs hypothécaires peuvent également obliger les propriétaires de maisons à risque modéré à faible à souscrire une assurance supplémentaire. Gardez à l'esprit que les cartes utilisées par la FEMA pour définir le risque sont basées sur des données historiques et ne tiennent pas compte de ce qui devrait se produire dans 15 à 20 ans. Et même si vous avez une police d'assurance solide, si votre propriété est inondée à plusieurs reprises, il n'est pas rare qu'un prêteur annule simplement la police.
Les propriétaires dans les zones à risque d'incendies de forêt voient une situation similaire. Une police d’assurance habitation ordinaire couvrira les dommages causés par le feu, mais de plus en plus, les compagnies d’assurances obligent les propriétaires à payer une couverture supplémentaire, et dans certaines zones à haut risque de Californie, ils ont a cessé d'offrir des politiques tout à fait. Si vous ne pouvez pas assurer votre maison, le dernier recours est le Plan FAIR, un programme mandaté par l'État pour les maisons à haut risque. Il est généralement coûteux et offre une couverture limitée.
Bien que cela puisse être effrayant, sachez simplement que l'assurance est compliquée (pour le moins), très spécifique au site et basée sur un système plus ancien. Les choses pourraient changer au cours des 50 prochaines années. Ce que vous pouvez faire maintenant, c'est trouver un agent d'assurance qui est un expert dans votre domaine et qui peut parler des menaces futures. Ensemble, vous pouvez trouver la couverture qui vous convient.
Jetez un œil à ces questions que toute personne achetant une maison devrait poser, en fonction des risques locaux où vous achetez. Et rappelez-vous, vous ne pouvez pas prédire exactement quand et où se produiront toutes les catastrophes naturelles majeures qui changent de paradigme et comment elles vous affecteront, mais vous pouvez prendre des mesures pour vous préparer, pas pétrifier.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019