Une écrasante majorité des acheteurs de maisons optent pour des hypothèques à taux fixe. Les conditions de ces prêts offrent tous les sentiments chaleureux et flous qui accompagnent une relation stable et à long terme. Allez avec un Taux fixe de 30 ans et votre paiement hypothécaire le mois prochain sera le même qu'en 2049, ce qui rend la budgétisation super prévisible.
Déjà populaires auprès de nombreux acheteurs d'une première maison, les prêts hypothécaires à taux fixe se sont solidifiés en tant que chouchou de l'industrie hypothécaire après la crise du logement. La plupart des gens pensaient que les hypothèques à taux variable (ARM) n'étaient qu'une mauvaise idée. Les emprunteurs se sont détournés des ARM, craignant qu'une fois les taux rétablis, il pourrait être difficile de suivre les paiements de logement, et ainsi les mettre en danger de saisie.
Mais les prêts hypothécaires à taux variable semblent faire leur retour. Bien qu'ils soient toujours risqués pour un investissement à long terme, ils ont plus
garanties en place qu'avant le krach du marché du logement, comme le montant et la vitesse à laquelle un taux hypothécaire peut s'ajuster.Voici ce que les chiffres nous disent: dans Mai 2019, les prêts hypothécaires à taux variable ne représentaient que 6,7% des nouveaux prêts immobiliers, selon Ellie Mae, une société de logiciels qui traite plus du tiers des prêts hypothécaires aux États-Unis. Mais en décembre 2018, les ARM semblaient remonter, représentant 9,2% des nouvelles hypothèques - le plus élevé depuis le début d'Ellie Mae suivre les données en 2011.
La plus grande idée fausse sur les ARM? Qu'ils ne devraient jamais, jamais être utilisés. En fait, il existe des circonstances où les experts financiers et hypothécaires affirment que les prêts hypothécaires à taux variable ont plus de sens qu'un taux fixe.
«Les gens ne devraient pas avoir peur d'un prêt à taux variable», explique Melissa Cohn, vice-président exécutif de Family First Funding LLC, basé à New York, qui privilégie les ARM de sept ans et en a un chez lui. «Les taux ajustables historiquement ont toujours été inférieurs à un taux fixe de 30 ans et peuvent être très économiques.»
Reconnaissant que les acheteurs de maison ont des situations financières uniques, nous avons demandé aux prêteurs hypothécaires quand il était judicieux de choisir un prêt hypothécaire à taux variable. Ici, trois situations dans lesquelles ils recommanderaient un ARM.
Mais juste un rappel avant de nous plonger dans les scénarios: c'est une bonne idée de discuter de tout cela avec une maison conseiller en prêts, dit Shelby McDaniels, directrice de canal pour les prêts aux entreprises avec Chase Home Prêt.
Tout d'abord, un explicateur sur le fonctionnement des ARM: le titre du prêt vous permet de savoir quand le taux d'intérêt peut se réinitialiser. Donc, si vous obtenez un ARM 5/1, ce 5/1 signifie que le taux de lancement inférieur du prêt durera cinq ans, et après cela, il est sujet à un ajustement annuel, Holden Lewis, NerdWalletExplique l'expert à domicile.
Il est préférable d’obtenir un prêt hypothécaire à taux variable lorsque vous avez la certitude de vendre la maison pendant la période d'introduction, ou dans un an ou deux de la fin de la période d'introduction, Lewis dit.
"Donc, si vous obtenez un ARM 5/1, le cours le plus sûr est de le faire si vous prévoyez de vendre la maison dans un délai de sept ans environ."
Si vous achetez votre maison pour toujours, vous pourriez être soumis à des taux d'intérêt toujours plus élevés après la fin de la période de lancement, sauf si vous refinancez, dit Lewis.
À ce sujet, si vous achetez une maison de démarrage et que vous souhaitez mettre à niveau dans les cinq ans, un ARM peut être un bon choix.
Beaucoup de gens ne tiennent pas compte de leur situation réelle et prennent un taux fixe sans penser à un ARM, dit Cohn. «Si vous êtes un acheteur d'une première maison, que vous êtes nouvellement marié ou que vous fondez une famille, ce sont toutes des raisons à mes yeux de prendre un ARM, car vos besoins en matière de logement changeront au fil de votre vie.»
Une autre bonne raison? Vous commencez votre carrière dans une ville chère où le loyer augmente constamment, mais vous ne prévoyez pas d'y vivre dans votre prochain chapitre de la vie. En fait, l'hypothèque est plus populaire dans les zones métropolitaines à coût élevé comme San Jose, Californie.
«Une option basée uniquement sur les intérêts peut rendre les ARM encore plus attractifs pour ceux qui se trouvent dans des villes à coût de la vie plus élevé sur une base temporaire», explique Lauren Anastasio, planificatrice financière certifiée chez SoFi, une société de financement personnel. «Un ARM à intérêt uniquement se traduit généralement par le paiement mensuel le plus bas possible au cours de la période à taux fixe et peut être un un excellent moyen pour quelqu'un de verrouiller son coût mensuel du logement dans un endroit où les coûts de location ont tendance à augmenter chaque année.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont une excellente option dans un environnement de taux d'intérêt bas ou en baisse, explique Riley Adams, CPA et analyste financier principal qui dirige le blog des finances personnelles Jeunes et investisseurs. En règle générale, les ARM s’ancrent sur certains indices de référence des taux d’intérêt accessibles au public (tels que le LIBOR, le taux préférentiel, etc.) et ajoutez un nombre défini de points de base au taux global qui vous est proposé dans le BRAS. Si votre BRAS s'ajuste bien plus haut que ce que vous payiez, vous pouvez refinancer à un autre ARM ou à une hypothèque à taux fixe, selon l'option qui vous fait économiser le plus d'argent. (Bien que le refinancement soit parfois hors de question si baisse des prix des logements considérablement - l'un des problèmes survenus pendant la crise du logement de 2008)
"Parce que nous avons été dans un environnement à faible taux pendant une longue période de temps et cela semble susceptible de continuer, poursuivre ce taux d'intérêt plus bas aurait un sens économique en raison des économies de coûts d'intérêt », Dit Adams.
Sur son hypothèque précédente, qu'il a souscrite en juillet 2011, il a opté pour un taux fixe de 30 ans et regrette la décision.
«Si j'avais opté pour le BRAS 5/1, j'aurais payé beaucoup moins d'intérêts et je me suis retrouvé avec un taux inférieur si je devais refinancer», dit-il.
Un BRAS pourrait être un bon choix si vous prévoyez de rembourser l'hypothèque avant que le taux ne s'ajuste, explique Kristopher Barros, stratège marketing chez Embrassez les prêts immobiliers à Middleton, Rhode Island.
"C'est un scénario moins courant pour un propriétaire typique, mais c'est quand même une bonne raison de profiter des tarifs plus bas généralement associés à un ARM", explique Barros.
Une dernière note: Si vous envisagez un ARM, assurez-vous de peigner sur les termes de la période fixe. Les plus courants sont les ARM à période fixe de 3, 5, 7 et 10 ans, explique Andy Harris, président de Vantage Mortgage Group, Inc. et membre du Association des experts hypothécaires indépendants (AIME). Les ARM à trois ans sont moins courants et plus risqués avec les inconnues, ce qui rend la période initiale à taux fixe à plus long terme plus attrayante, explique-t-il. Mais, plus la période fixe est longue, plus le taux d'intérêt est généralement élevé.
Ah, prendre des décisions! (Mais, encore une fois, avant de décider, parlez à un conseiller en prêts immobiliers de votre situation, comme le recommande McDaniels.)
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019