J'ai le 9 juillet 2019 décrit dans des coeurs rouges de dessin animé dans un agenda que je ne jetterai jamais: c'est le jour où j'ai finalement fermé mon première maison! Après un an de non-stop portes ouvertes, des milliers de notifications téléphoniques des applications MLS et deux offres infructueuses, mon mari et moi sommes finalement tombés amoureux de la maison que nous avons finalement pu acheter. Cependant, contrairement à l'achat d'un iPhone, cet achat exigeait plus que simplement s'assurer que nous avions suffisamment de fonds dans notre compte courant. Cela a été des mois de va-et-vient entre notre agent immobilier, l'agent immobilier du vendeur et notre agent de crédit; DONC beaucoup de paperasse; et environ 10 à 15 heures au total de manger de la crème glacée pour apaiser mon anxiété. Après avoir finalement accepté notre offre, il nous a fallu environ 30 jours pour fermer notre maison de rêve.
Cependant, nous avons eu de la chance que cela a été si rapide. À notre grande surprise, la fermeture d'une maison prend généralement beaucoup plus de temps. Vous souhaitez savoir combien de temps cela prend (et pourquoi) ainsi que ce que vous pouvez faire pour accélérer le processus? Ici, tout ce que vous devez savoir sur le calendrier du processus de clôture:
Cependant, le temps qu'il faut pour fermer une maison après une offre acceptée dépend vraiment de l'endroit où vous en direct, quel type de maison vous achetez et quel type de prêt vous souscrivez (si vous en prenez même un en dehors!)
Ceux qui ont servi dans les forces armées américaines sont éligibles pour Prêts aux Anciens Combattants (ou VA). Ils ne nécessitent aucun acompte, ont des coûts de clôture inférieurs à ceux des bas conventionnels et offrent plus de flexibilité de crédit. Bien qu'il soit mythifié que les prêts VA prennent une éternité à être traités, selon Ellie Mae, ils se ferment en moyenne en 46 jours - seulement quatre jours de plus qu'un prêt conventionnel.
La fermeture d'une maison peut certainement prendre plus de 42 jours, surtout si vous achetez une coopérative ou un condo. Coopératives et condos ont des relations différentes avec le bâtiment multifamilial dans lequel ils sont logés.
Les propriétaires de coopératives paient l'intégralité du bâtiment et détiennent une part de l'investissement, mais ne sont pas propriétaires de leur espace (intérieur ou extérieur). Ils ont très probablement un contrat ou une part d'actions qui leur permet d'y vivre et de faire partie de la coopérative conseil d'administration qui prend toutes les décisions concernant les projets de construction et d'entretien ainsi que les acheter.
Les propriétaires de condos, en revanche, sont généralement propriétaires de l'intérieur de leur espace, puis possèdent une part des espaces communs et extérieurs de la propriété. Il y a aussi des conseils, mais ils décident seulement de l'entretien - pas des locataires ou des propriétaires.
En raison de ces étapes supplémentaires (et de leur implication avec d'autres parties que l'acheteur et le vendeur), les coopératives et les condos peuvent prendre beaucoup plus de temps à fermer. Bill Kowalczuk, un courtier qui travaille pour Warburg Realty à New York, dit que la fermeture à Manhattan, par exemple, peut prendre de 60 à 90 jours.
Voici comment cela se décompose, en moyenne, selon Kowalczuk:
Adi Perez, un agent de l'agence à Los Angeles, dit qu'il faut environ 10 à 14 jours pour fermer une maison si l'évaluation a une valeur.
Cependant, si le prix demandé arrive plus ou moins de valeur, cela prendra plus de temps car le tri de cette complication signifie plus de communication entre les parties et la paperasse que tout le monde doit signer. Par exemple, l'agent d'un acheteur peut avoir besoin de négocier avec l'agent du vendeur sur le prix du logement ou l'acheteur peut avoir à travailler pour obtenir un financement supplémentaire. Cela peut facilement ajouter une semaine ou deux.
Puisqu'un acheteur au comptant réduit le processus hypothécaire et l'évaluation de l'équation, Kowalczuk dit que cela peut réduire le processus de deux à trois semaines.
Louis Adler, directeur et co-fondateur de REAL New York, dit que le fait de mettre de l'ordre dans vos finances et les documents connexes au début du processus d'achat peut vraiment accélérer la clôture.
Je peux en témoigner: L'année avant de commencer à chercher un logement, j'ai commencé à rembourser mon crédit de manière agressive et j'ai travaillé dur pour établir des habitudes qui augmenteraient mon score. Puis, une fois que nous avons commencé à regarder les maisons, j'étais extrêmement en train de chanter mes documents; informé les RH de mon travail qu'ils devraient s'attendre à recevoir un appel concernant mon emploi; et trié mes déclarations de revenus, mes documents bancaires et mes talons de chèque à l'avance. De plus, chaque fois que je recevais un e-mail ou un appel de mon agent ou de mon bureau de prêt, je répondais aussi rapidement que possible.
Tout cela a certainement accéléré le processus et a aidé à compenser les trois à quatre jours de temps perdu lorsque nous avons rencontré des problèmes non divulgués avec la fondation. Comme nous avions également fait bonne impression sur l'agent du vendeur, nous avons pu négocier facilement un prix de vente et un crédit moins élevés pour le réparer nous-mêmes.
Le processus de fermeture physique d'une maison prend environ une heure, du moins d'après mon expérience. J'ai conduit jusqu'à l'immeuble de mon agent de crédit et j'ai signé une pile de papiers à peu près aussi grande qu'un enfant en bas âge (comme, beaucoup de papiers). Avec mon mari, mon agent immobilier et un tiers étaient également là (dans mon cas, un escroc associé de la société) comme témoins.
Une fois que tout a été déposé, mon mari et moi avons rencontré notre agent dans notre future maison quelques jours plus tard et avons reçu toutes les clés! Vous ne trouverez cela dans aucun rapport officiel du processus, mais voici un conseil absolument crucial: Préparez-vous à beaucoup de cris et «OMG!» Une fois que vous fermez, peut-être aussi un verre (ou trois) de célébration du vin.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019
