Quand j'étais dans le processus d'achat de ma maison à Los Angeles, mon mari et moi avons décidé que toute offre que nous ferions devait être conditionnée. Nous avions besoin de suffisamment de temps pour jouer une inspection, effectuer une évaluation et obtenir notre prêt approuvé.
Tous les acheteurs ne font pas d'offre sur une maison avec des contingences, et tous les vendeurs n'accepteront pas les contingences avec leur offre. Cela dépend de l'endroit où vous vivez (par exemple, les offres contingentes sont très rares à New York, tout en étant assez courantes en Californie) et de la chaleur du marché.
Vous pouvez également parcourir les sites de listes et les étiquettes d'avis comme "en attente" et "contingent" et vous demander ce qu'ils signifient, quelle est la différence et ce que cela signifie pour vous, un acheteur potentiel. Laissez-moi expliquer.
Lorsqu'une offre est conditionnelle, cela signifie essentiellement: «Je vous offre une certaine somme d'argent pour votre maison si propriété, et la transaction en général, remplit des conditions spécifiques. "Et cela est inscrit dans le contrat entre l'acheteur et vendeur.
L'acheteur aura (généralement) un temps limité pour s'assurer que ses éventualités sont remplies afin de les supprimer ou de les rencontrer. Pendant cette période, la liste est généralement toujours active (autrement dit, d'autres personnes peuvent toujours faire des offres sur la maison), mais pas toujours. Une fois que toutes les éventualités ont été cochées, l'offre passe du libellé «contingent» à «en attente» le la plupart des sites MLS (Multiple Listing Service) (vous remarquerez peut-être également une formulation différente, et nous y reviendrons dans un seconde!).
Il existe quatre types de contingences. Les trois premiers sont les plus courants: la contingence physique (une inspection de la maison, qui est généralement effectuée par un professionnel), l'évaluationet l'approbation du prêt.
Le calendrier des imprévus varie d'un État à l'autre, mais en Californie, par exemple, la norme le délai pour une éventualité physique et d'évaluation est de 17 jours, tandis que la réserve pour prêt est généralement de 21 jours. journées.
Le quatrième est une condition de vente: c'est lorsque l'acheteur doit vendre sa propre propriété afin d'acheter la propriété actuelle. Comme vous pouvez l'imaginer, il est plus difficile de fixer une limite de temps pour ce dernier.
Selon l'agent Lindsay Barton Barrett chez Douglas Elliman, le vendeur peut également insister sur une éventualité qui lui est propre: il ne vendra sa maison qu'une fois qu'il aura trouvé une propriété à déménager ou à acheter. Cependant, ce n'est pas très courant, car le moment de la transaction est dans l'air, et les acheteurs préfèrent généralement un processus plus rationalisé qui ne traîne pas.
Cela signifie que le vendeur a accepté une offre conditionnelle. Cependant, pendant que l'acheteur s'efforce de les rencontrer (c.-à-d. Planifier une inspection ou examiner une évaluation), le vendeur est autorisé à laisser les gens voir la maison et soumettre des offres.
Une fois que le vendeur accepte l'offre conditionnelle, il ne peut plus montrer sa maison ni accepter d'offres. Fondamentalement: l'acheteur a mis une bague dessus, et c'est tout. Les vendeurs n'opteront généralement pas pour ce type d'étiquette de contingence, car cela peut les mettre dans une situation difficile. repérer si l’acheteur estime qu’une ou plusieurs de ses éventualités ne sont pas remplies et qu’il décide de en dehors. Le vendeur devra alors remettre la maison sur le marché et recommencer.
L'acheteur dispose d'un délai sur ses éventualités et doit les respecter. Si l'acheteur n'est pas en mesure de résoudre les éventualités dans le délai par contrat, il doit soit accepter l'offre en l'état, soit renoncer à son honnête depôt d'argent. Si l'acheteur dépasse son délai, l'agent du vendeur devra envoyer un avis de demande d'exécution à l'acheteur obligeant l'acheteur à prendre une décision dans les 48 à 72 heures.
Cependant, même si un vendeur est autorisé à continuer à montrer sa maison et à accepter des offres, il ne peut pas annuler le processus d'achat en cours avec leur offre actuelle tant qu'elle est conditionnelle, peu importe quoi.
La mise en place de contingences consiste généralement à protéger l'acheteur et à lui permettre de sortir de la transaction en cas d'imprévu. Par exemple, l'acheteur pourrait apprendre qu'un toit annoncé comme «neuf» a en réalité 40 ans et doit être remplacé. Cela relèverait de l'éventualité «physique», et l'acheteur peut revenir en arrière, par contrat (s'ils alertent le vendeur et l'agent à temps).
Ou peut-être y a-t-il eu une urgence dans la famille de l'acheteur qui a fait en sorte de ne plus avoir l'argent nécessaire pour acheter la maison ou être en mesure de payer l'hypothèque - l'acheteur ne serait donc pas admissible au prêt, ce qui signifie que l'une des éventualités ne sera pas remplie. L'acheteur serait autorisé à quitter l'accord.
Lorsque vous parlez à Los Angeles Agent immobilier Compass Leslie Marquez, elle dit à Apartment Therapy que les acheteurs peuvent éviter les imprévus, mais elle ne recommande pas aux nouveaux acheteurs de le faire. Cependant, les acheteurs peuvent adoucir l'accord en réduisant les éventualités de délai doivent être supprimées.
Au lieu de 17 jours pour une éventualité physique et d'expertise, l'acheteur peut proposer 12 jours par exemple. Ou au lieu d'une condition de 21 jours sur l'approbation du prêt, l'acheteur peut négocier 18 jours.
Cependant, il est risqué de créer une fenêtre plus petite, car le temps alloué compte les week-ends et les jours fériés - et vous comptez sur un groupe de personnes différentes pour obtenir des résultats qui auront un impact sur votre processus décisionnel.
Et croyez-moi, même une simple inspection de la maison signifie une grande pile de papiers que vous devrez annoter, ligne par ligne. Serez-vous en mesure de réserver un inspecteur immédiatement? Un agent de crédit pourra-t-il régler les finances assez rapidement?
C’est une évidence que le vendeur souhaiterait tout d’abord éliminer les éventualités - cela représente moins un risque pour leur, et le fait de passer directement à une offre accélère le processus. Cependant, il est assez courant dans de nombreux États que les acheteurs incluent des éventualités dans leurs offres. Mais si l'une des éventualités de l'acheteur attend que sa propriété soit vendue en premier, c'est à ce moment-là qu'il peut s'attendre à ce qu'un vendeur soit moins disposé à accepter ce contrat. Surtout si le vendeur a d'autres offres moins compliquées et plus longues.
Sur certains marchés, les offres assorties de contingences sont rares. Barrett dit à Apartment Therapy: «Même sur le marché actuellement atone de New York, il est extrêmement rare qu'un vendeur ou un acheteur accepte un contrat conditionnel.»
Dès que toutes les éventualités ont été supprimées et que tout ce qui reste dans le processus d'achat d'une maison est la fermeture de la paperasse, cela signifie que la maison est «en attente».
Voici à quoi cela ressemble. La vente est en attente, mais le vendeur accepte les offres de sauvegarde * juste * au cas où les choses échoueraient d'une manière ou d'une autre.
Cela signifie que même si les éventualités ont été supprimées et que la maison est techniquement en attente escroc, le vendeur est toujours autorisé à montrer sa maison et à accepter d'autres offres.
Cependant, si l'acheteur et le vendeur n'étaient d'accord sur aucune éventualité, une maison peut passer directement à une vente en attente.
Tout dépend du contrat entre l'acheteur et le vendeur. Si le contrat indique «Contingent: Continue to Show», le vendeur peut, en fait, accepter plus d'offres.
Et parfois, les offres contingentes ne finissent pas par fonctionner, donc ce n'est certainement pas une mission futile si vous avez à cœur une maison répertoriée comme contingente. Si vous parcourez le MLS, vous devriez pouvoir voir les maisons étiquetées comme telles. Vous serez en mesure de faire une offre de sauvegarde (ce qui nécessite de déposer un dépôt sérieux).
Si vous ne pouvez pas faire d'offre sur une annonce, cela pourrait dire "Contingent: No Show / Without Kick-out". fait mal pour demander à votre agent de tendre la main et de voir quel est l'accord avec la maison. Cela peut sembler être au purgatoire, mais on ne sait jamais.
Marquez dit que cela ne se produit pas très souvent dans un marché chaud: «Tout le monde veut que tout aille en douceur, et surtout dans un marché super chaud... vous ne voyez pas de nombreuses offres contingentes ou en attente tomber par. Habituellement, l'acheteur et le vendeur travailleront sur quelque chose, même si l'acheteur dit qu'une ou plusieurs de leurs normes ne sont pas respectées. »
Dans mon cas, par exemple, nous avons constaté que notre maison de rêve avait des problèmes majeurs de fondation qui n'ont pas été révélés. Notre agent a contacté l'agent du vendeur et a proposé une solution de contournement: le vendeur abaisse le prix ou propose un crédit (ou une combinaison des deux). Le vendeur a fini par accepter et nous nous sommes rencontrés à mi-chemin.
Ce n'est bien sûr pas toujours le cas. Bien qu'il soit difficile de suivre avec précision le nombre d'offres contingentes ou en attente chaque année, Rapports HomeGo qui ont échoué les ventes de maisons ont augmenté de 1,3 pour cent à 4,3 pour cent de toutes les propriétés répertoriées dans le deux dernières années (bien que cela ne précise pas si les propriétés ont été répertoriées comme contingentes ou en attente).
Tout dépend de la durée du processus d'entiercement et du délai convenu pour le contingent, mais vous pouvez (généralement) vous attendre à ce qu'une maison passe du contingent à l'attente dans environ neuf jours.
Selon Marquez, si vous travaillez avec le séquestre standard de 30 jours, vous attendez plus ou moins les éventualités à supprimer. La plus longue éventualité est l'approbation du prêt (21 jours). Une fois le prêt approuvé, il reste neuf jours avant de pouvoir fermer une maison.
Cependant, ce nombre peut augmenter s'il s'agit d'un séquestre de 45 jours - ou il peut baisser si l'acheteur et le vendeur ont choisi une clôture de 14 ou 21 jours (ces sont plus rares et principalement réservés aux acheteurs ou aux investisseurs chevronnés qui ont moins à perdre, prévoient de retourner la maison, ou tous les deux).
J'ai fini par accepter des imprévus physiques et d'évaluation de 14 jours et une éventualité de prêt de 21 jours dans mon offre et je ne vais pas mentir: c'était stressant. J'appelais des inspecteurs et laissais des messages, m'assurant d'avoir deux inspecteurs de renfort sur appel pour le pire des cas.
J'étais collé à mon téléphone au cas où mon agent de crédit aurait appelé pour avoir plus de paperasse (heureusement, il y avait un scanner Je pourrais me faufiler au travail pour pouvoir envoyer mes déclarations de revenus et relevés bancaires en temps opportun mode).
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019