Vous avez chassé jusqu'à ce que vos pieds soient douloureux, avez trouvé la maison de vos rêves et avez fait une offre qui a été acceptée. Il est temps d'exhaler, non? Pas assez.
«La première règle de l'immobilier: tous les contrats doivent être écrits pour être contraignants», explique David Rosen, un agent immobilier Douglas Elliman a New York. Cela signifie que jusqu'à ce que vous ayez réellement signé un contrat, votre offre acceptée n'est qu'un accord de bonne foi. Mais tout fonctionne, non? Malheureusement, non: un certain nombre d'embûches peuvent survenir avant la fermeture, vous laissant sans domicile pour emménager (et sans recours légal). La bonne nouvelle: la plupart des accrocs peuvent être évités grâce à la préparation et à la rapidité - il vous suffit d'être informé de ce qui pourrait vous arriver. Ici, les acheteurs rencontrent les problèmes les plus courants.
Ne laissez pas les rêves de décorer votre future maison nuire à votre capacité de payer pour cela. Allan Zapadinsky, agent immobilier chez
Keller Williams NYC, rappelle un acheteur qui a commencé à commander des meubles sur mesure coûteux. "Ils ont chargé leur carte de crédit avec des dettes et, quand est venu le temps pour la banque d'émettre une lettre d'engagement de prêt, on leur a refusé une hypothèque", dit-il.De plus, si un acheteur change de revenu, cela peut aussi retarder les choses. Un des clients de Zapadinsky a commencé un nouvel emploi à mi-contrat, ce qui a amené la commission coopérative avec laquelle ils interviewaient à reconsidérer. «La plupart des coopératives voudront voir un an ou deux d'emploi stable», dit-il. «Nous avons dû retarder la fermeture de plusieurs semaines pour expliquer cela au conseil d'administration de la coopérative.»
Réparer: La chose la plus simple à faire est de maintenir votre ratio dette / revenu aussi stable que possible. Zapadinsky recommande de ne pas faire de gros achats et, lorsque cela est raisonnable, de conserver votre emploi actuel jusqu'à ce que vous ayez fermé la maison.
Les inspections peuvent tout changer. Lorsque des défauts importants - comme des dommages structurels, des problèmes de fondation, des moisissures ou des infestations - sont découverts, les acheteurs doivent décider si cela vaut la peine de procéder, explique Glenn Davis, un courtier immobilier associé avec Douglas Elliman).
Réparer: Bien qu'il n'y ait pas de solution rapide pour ce scénario, vous pouvez utiliser une mauvaise inspection à votre avantage. «Une maison qui présente des défauts fait généralement pencher la balance en faveur de l'acheteur», explique Davis. Voyez si votre banque enverra un évaluateur pour déterminer la valeur réelle de la maison avec les défauts nouvellement trouvés. Bien que vous souhaitiez peut-être vous éloigner complètement, vous pouvez également utiliser l'événement inattendu pour renégocier les termes du nouveau contrat en votre faveur.
Si vous décidez de prendre une décision une fois votre offre acceptée, vous courez le risque de perdre la maison.
Réparer: Agissez rapidement et de manière décisive pour conclure l'accord. «Les affaires évoluent rapidement», explique Ilan Bracha, fondateur de Keller Williams NYC. "Les contrats doivent être signés rapidement et, si les acheteurs prennent leur temps ou sont indécis, le vendeur peut trouver un autre acheteur et aller de l'avant avec la nouvelle offre."
Parfois, le vendeur changera d'avis et décidera de ne pas conclure l'accord. Rosen dit que cela se produit généralement lorsque le vendeur ne peut pas trouver un nouvel endroit où déménager.
Réparer: Rosen dit que si un vendeur se retire, il change généralement d'avis dans les six mois. Si vous êtes vraiment amoureux de la maison, soyez patient. Sinon, continuez.
Une autre raison pour laquelle un vendeur peut se retirer est qu'il a reçu une meilleure offre. Il est courant que le vendeur ou son agent poursuive ses achats jusqu'à la conclusion du contrat exécutés, en essayant d'obtenir le prix le plus élevé et en tirant parfois parti des offres les uns contre les autres, dit Davis. Un gros tell? Ils annoncent une journée portes ouvertes, même après la sous-traitance.
Réparer: Bouge rapidement. «Les avocats peuvent faire preuve de diligence, des évaluations / inspections peuvent être effectuées et les hypothèques peuvent être souscrites en peu de temps si elles sont planifiées et préparées», explique Davis. Rosen suggère également que votre agent reste en contact étroit avec les vendeurs entre le moment où l'offre est acceptée et la clôture, reniflant tout risque.
Pour obtenir l'exécution d'un contrat, vous avez besoin d'une feuille de transaction ou des informations que les avocats contrat, qui a eu besoin d'informations sur l'acheteur et le vendeur, les termes de l'accord et d'autres Remarques. Mais si vous n'avez pas toutes les informations prêtes à être proposées, la fiche de l'offre peut être incomplète, ce qui peut retarder la signature ou même entraîner la rupture de l'accord, dit Bracha.
Réparer: Travaillez avec votre agent pour mettre toutes vos formalités administratives en ordre et prêt à partir avant de faire une offre. «Il est essentiel d'avoir une feuille de transaction claire avec des informations approximatives et exactes sur l'acheteur, le vendeur, les agents et les propriétés pour éviter les problèmes avec la signature d'un contrat», dit Bracha.
De toutes les choses qui peuvent mal tourner après l'acceptation de votre offre, la chose la plus effrayante est une hausse inattendue des taux d'intérêt », explique Rosen. «Si les taux augmentent, votre capacité à être admissible [à une hypothèque] pourrait être compromise», dit-il.
Avant d'emballer vos luminaires en laiton, les accents de terrazzo et le macramé, prenez le temps de aperçu de ce que disent les experts immobiliers sont les principales tendances de la maison, nous allons vérifier nos listes 2020.
Sarah Magnuson
18 déc.2019