Qui d'entre nous n'a pas envisagé d'acheter une maison en détresse, de la réparer et de la vendre pour un beau profit? Les émissions de HGTV rendent tout cela simple et amusant aussi. Mais même les vétérans de ces émissions et les pros à grosses poches parfois lutte pour gagner de l'argent en renversant les maisons—Ou, au moins, assez pour que cela vaille la peine d'être stressé et compliqué.
Pas convaincu? Imaginons que nous achetions une vieille maison fatiguée pour 300 000 $, investissions 50 000 $ dans des réparations et des améliorations, et revendons-la pour 400 000 $, pour un bénéfice de 50 000 $. Sonne assez bien, non? Eh bien, au nom de l'éclatement des bulles, voyons comment les arêtes vives de la réalité peuvent percer nos fantasmes renversants.
Chaque fois que vous vendez une maison, vous commencez à perte, car vous allez payer en moyenne 5% à 6% de commissions d'agent immobilier. Même si vous êtes vous-même un agent immobilier, vous devrez généralement payer au moins la commission de l'agent acheteur de 2,5% à 3%. Mais pour la plupart des gens, cela signifie que vous avez besoin d'une maison pour apprécier la valeur d'au moins 5% juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
Utilisation à l'échelle nationale moyenne d'une commission de 5,26%, nous paierons 21 040 $ en frais d'agent immobilier pour vendre notre maison de 400 000 $ - un chiffre qui n'inclut même pas le marketing ou la mise en scène. Cela réduit nos bénéfices à 28 960 $.
Les émissions de remodelage sur HGTV sont éditées pour condenser un processus long et compliqué en un seul épisode. La vérité est que tout projet de rénovation prend du temps - et généralement beaucoup plus que vous ne le pensez. L’entrepreneur Tom Silva de PBS Cette vieille maisona dit vous devez vous attendre à ce qu'une rénovation complète de la cuisine prenne de deux à six mois. Et quel que soit le budget et le calendrier que vous décidez, "cela vous prendra plus de temps et cela vous coûtera plus cher", m'a dit Silva en janvier. En effet, des problèmes inattendus ou des modifications de conception surviennent presque toujours lors d'un grand remodelage.
Et c'est si vous pouvez même obtenir un entrepreneur. Nous sommes au milieu d'un pénurie de main-d'œuvre qualifiéeet sur les marchés très fréquentés, de bons professionnels de la construction réservé depuis des mois; cela peut prendre des semaines juste pour obtenir un rappel ou un devis. Et sans l'avantage d'une audience télévisuelle nationale, votre entrepreneur est beaucoup moins susceptible de faire des heures supplémentaires pour terminer le travail sur votre calendrier si des complications surviennent.
Mais plus vous restez longtemps sur une propriété, plus vous payez des frais généraux comme l'assurance, les taxes foncières et les factures de services publics. En supposant que vous êtes en mesure de terminer les travaux et de vendre la maison en six mois - ce qui est probablement optimiste - vous serez toujours aux prises avec les impôts fonciers, les assurances et utilitaires. Au taux effectif moyen de 1,15%, les taxes à elles seules sur une propriété de 300 000 $ s'élèveraient à 1 725 $ après six mois; ajoutez une assurance habitation ainsi que des factures d'électricité, de gaz et d'eau, et nos bénéfices diminuent encore.
Lorsque les gens ordinaires vendent une maison, ils n'ont généralement pas à s'inquiéter de payer des impôts sur le profit, même s'il est assez important. Si vous vendez une maison dans laquelle vous avez vécu pendant deux des cinq dernières années, vous ne devez aucune taxe sur un bénéfice pouvant atteindre 250 000 $ (500 000 $ si vous êtes marié en commun).
Si vous retournez une maison dans l'année, cependant, tout profit sera considéré comme un gain en capital à court terme, qui est imposé comme un revenu régulier taux allant jusqu'à 37%, en fonction de vos autres revenus. Vendre au cours de la deuxième année, et les bénéfices sont soumis au taux de gains en capital à long terme plus indulgent, qui varie de 0% à 20%.
Disons qu'après commissions et frais de port, il nous reste 25 000 $ de profit. Si nous gagnons plus de 38 700 $ par an à notre travail de jour, cela sera imposé à un taux d'au moins 22%. Notre bénéfice est maintenant réduit à 19 500 $. Et nous n'avons même pas pris en compte des éléments comme les frais de clôture, qui se chiffrent également par milliers.
Pourtant, même si ce n'est même pas la moitié du bénéfice que nous avions initialement prévu, 19 500 $ seraient une aubaine bienvenue pour la plupart d'entre nous. Le problème est que ce jour de paie comporte tellement de risques. Il faut un énorme investissement de capital, de temps et d'énergie pour acheter et réhabiliter une maison.
Il y a très peu de marge d'erreur et il est très possible que vous ne puissiez pas vendre la maison pour ce que vous espériez. Vous pourriez vous retrouver avec une maison que vous ne pouvez pas vendre et des frais de transport qui s'accumulent de mois en mois.
Mais considérez ceci: les Américains ont détruit plus de 207 000 maisons en 2017—le plus depuis 2006. Les nageoires professionnelles disent que la concurrence est plus rude que jamais, et qu’il est beaucoup plus difficile de gagner de l’argent qu’au lendemain de la crise du logement.
Plus précisément, beaucoup de ces nageoires de maisons en 2006 étaient sur le point de subir une ruine financière: en 2009, la maison les valeurs avaient plongé depuis leurs sommets du milieu des années 2000, laissant des millions de propriétaires forclusion. En fait, de nouvelles recherches suggèrent que les nageoires joué un rôle démesuré en provoquant la crise du logement.
Si les ventes ralentissent ou que les prix commencent à baisser au cours des mois pendant que vous versez de l'argent dans une propriété, vous pourriez finir par vendre dans un environnement très différent de celui dans lequel vous avez acheté la maison. Le fond peut tomber du marché du logement plus rapidement que vous ne pouvez le dire en 2008.
