Vous savez que vous voulez acheter une maison - vous ne savez pas par où commencer. Et pas étonnant: l'achat de votre première maison peut être un processus long et intimidant, plein de trucs grossiers comme les mathématiques, les documents juridiques et la concurrence acharnée. Mais n'ayez crainte: les nouveaux acheteurs comme vous le faites tout le temps, et nous vous guiderons tout au long du processus.
Tout d'abord, vous devez vous assurer que vous êtes émotionnellement et financièrement Prêt à acheter une maison. J'espère que vous avez passé ces dernières années à vous asseoir sur des bases financières solides - cela un revenu régulier, épargnant pour un acompte et améliorant votre crédit afin que vous puissiez être admissible à une hypothèque.
Il n'y a pas de mal à vous présenter aux journées portes ouvertes avant d'être officiellement prêt à acheter, juste pour avoir une idée du marché et de ce que vous aimez et n'aimez pas. Mais une fois que vous avez mis vos finances au point, il est temps de commencer sérieusement.
Si vous louez, commencez votre recherche environ six mois avant la fin de votre bail, explique Marie Presti, propriétaire / courtier au Groupe Presti à Newton, Mass. «Pour l'acheteur moyen d'une maison, il faut deux à trois mois pour trouver une propriété, et une fois que vous avez soumis une offre, cela prend encore six à huit semaines», dit-elle. Cependant, sur des marchés où la concurrence est forte et où les stocks sont limités, la recherche peut prendre encore plus de temps.
C'est une bonne idée de commencer par un cours pour les acheteurs d'une première maison, qui vous présentera le processus ainsi que certains professionnels de l'immobilier de confiance dans votre région. "Envisagez certainement de suivre un cours pour les acheteurs d'une première maison pour en apprendre le plus possible, donc ce n'est pas aussi effrayant", explique Presti. Terminer une telle classe est souvent une exigence des programmes de prêt pour la première fois de toute façon, il est donc bon de l'avoir sous votre ceinture tôt.
À cette époque, vous souhaiterez commencer à constituer votre équipe immobilière, en commençant par un agent acheteur et un prêteur hypothécaire. (Plus tard, vous aurez également besoin d'un avocat immobilier, d'un inspecteur en bâtiment et d'un agent d'assurance.) Demandez autour de vous, lisez avis d'agent immobilier sur Zillow ou Trulia, ou voyez si votre instructeur de classe a des recommandations pour l'acheteur agent. Si vous aimez et faites confiance à votre agent immobilier, ils peuvent généralement vous orienter vers d'autres professionnels locaux avec lesquels ils ont travaillé dans le passé, des agents de crédit aux agents d'assurance.
Les lois des États varient, mais l'agent d'un acheteur représentera vos intérêts tout au long de votre recherche de maison et négociera en votre nom, et reçoit généralement une réduction de la commission du vendeur lorsque vous achetez enfin une maison (ce qui signifie que vous ne les payez pas directement). Choisissez une personne ayant une connaissance approfondie du marché local - et en qui vous avez confiance pour veiller sur vous.
Commencez par une brève consultation avec votre agent afin que vous soyez sur la même longueur d'onde - il doit savoir ce que vous recherchez. Presti donne ses devoirs à ses nouveaux acheteurs, leur demandant de dresser une liste de leurs cinq «incontournables» - non négociable caractéristiques d'une maison doit absolument avoir, qui peut aller de l'air central à une certaine ville ou un certain emplacement - puis prioriser leur. "Et si vous achetez une propriété avec quelqu'un d'autre, ils devraient faire la même chose séparément, puis vous devriez vous réunir et combiner cette liste en une liste prioritaire", dit-elle. "Cela peut prendre des semaines et des semaines."
Ensuite, Presti leur dit de faire des listes classées de leurs cinq principaux éléments de «liste de souhaits» - et de fusionner les deux listes ensemble. À moins qu'il n'y ait un chevauchement important entre vous deux, cette liste contiendra souvent une combinaison de must-haves abandonnés de la première paire de listes. Mais chaque fonctionnalité sur laquelle vous pouvez rester flexible vous ouvre davantage de maisons potentielles - et des gammes de prix.
L'énumération de ces critères vous aidera à rester concentré sur ce qui compte vraiment pour vous lorsque vous visitez une maison, dit Presti. "Si les gens commencent juste à regarder les maisons et qu’ils n’ont pas cette liste préparée, ils y entrent et si elle a une belle cuisine, ils pensent soudain que c'est génial. Ils regardent les cosmétiques, et cela devrait être l'une des dernières choses sur lesquelles vous devriez vous concentrer », dit-elle.
"Tout d'abord, regardez si cela répond à vos critères, ce qui est important pour vous. Deuxièmement, les aspects structurels - quel est l'âge de la fournaise, du toit, des fenêtres - avant de commencer à voir s'il a un lave-vaisselle en acier inoxydable », explique Presti. «Parce qu'en tant que propriétaire, vous pouvez absolument changer l'intérieur de votre maison ou de votre condo à tout moment. Vous en êtes le propriétaire et vous pouvez toujours le réparer au fil du temps. Mais vous ne pouvez pas prendre une maison et l'éloigner d'une rue animée. "
Vous devriez également obtenir une pré-approbation pour une hypothèque avant de commencer à visiter des maisons. D'une part, si vous trouvez la maison de vos rêves tout de suite, vous risquez de passer à côté en cherchant du financement. Mais cela vous donnera également des attentes réalistes sur ce que vous pouvez vous permettre. «Je vous suggère généralement de le faire dès le début, car cela peut être surprenant et bouleversant lorsqu'un acheteur se rend finalement chez le prêteur et demande préapprobation, et ils découvrent que leur pointage de crédit est inférieur à ce qu'ils pensaient ou qu'ils n'ont pas le pouvoir d'achat dont ils ont besoin ", Presti dit.
Comparez en ligne quelques prêteurs et produits hypothécaires différents, y compris ceux offerts par les coopératives d'épargne et de crédit locales si vous êtes éligible et les prêts à la location pour la première fois à faible versement offerts par l'agence de financement du logement de votre État.
Vous devrez rassembler les talons de chèque de paie, les déclarations de revenus et d'autres documents financiers pour votre demande de prêt hypothécaire. Conservez-les dans un dossier pour la durée de votre recherche de logement, car vous devrez les fournir à nouveau lorsque vous finaliserez votre prêt hypothécaire (ou si votre pré-approbation de 90 jours expire).
Avec un agent acheteur à vos côtés et une lettre de pré-approbation en main, vous êtes maintenant prêt à parcourir les annonces et à parcourir la terre pour la maison de vos rêves - et à faire une offre, si vous la trouvez.
Lorsque vous trouvez la bonne maison, votre agent vous aidera à rédiger et à soumettre une offre. Un bon agent acheteur essaiera de glaner des détails sur le vendeur qui pourraient améliorer vos chances (et déterminer si vous devez soumettre une lettre personnelle également) et connaîtra suffisamment bien le marché local pour garantir la compétitivité de votre offre.
"Le travail de votre agent consiste à découvrir la motivation du vendeur, s'il existe d'autres offres et ce qui est important pour le vendeur lorsqu'il regarde les offres", explique Presti. Avec cette information, vous pourrez peut-être rendre votre offre plus attrayante de petites manières. «Dans de nombreux cas, ils apprendront que l'argent est important, bien sûr, mais ce n'est pas la seule chose. C'est peut-être vraiment important pour eux de fermer un jour particulier. "
Vous devrez généralement inclure un dépôt dans votre offre, appelé argent sérieux, qui peut aller de 1 000 $ à 10 000 $ ou plus. Cet argent est appliqué au prix d'achat si votre offre est acceptée, et vous est retourné dans le cas contraire - mais si vous finissez par violer les termes d'une offre acceptée, elle disparaît.
Croyez-moi, faire une offre prend beaucoup de courage: vous vous engagez à payer des centaines de milliers de dollars, vous devez donc vraiment aimer - peut-être aimer - l'endroit. Dans le même temps, il est tout à fait possible que votre offre soit rejetée. nous tombé amoureux de et enchérir sur trois maisons au cours d'une année avant que notre quatrième offre ne soit finalement acceptée; chaque rejet était dévastateur.
Judy Alexander, un agent immobilier du Higgins Group à Lexington, Mass., A déclaré que certains de ses acheteurs étaient surenchérir 10 fois ou plus avant de finalement réussir - chacun sa propre exténuante déception. «C'est une agonie», a-t-elle dit. «La plus grande partie de [ce travail] est d'être un travailleur social. Ce n'est pas que de l'immobilier. "
Sarah Korval, qui a acheté une maison avec son mari Scott en 2016, dit que c'est à ce moment-là que les choses deviennent vraiment stressantes. «Il y avait beaucoup de pièces mobiles qui ont démarré immédiatement après que nous ayons présenté notre offre. C'était un tourbillon », a-t-elle déclaré. «Il est également arrivé que l'offre ait été acceptée la semaine où nous partions en vacances, et nous avons donc dû faire des affaires dans un parc national avec un mauvais service cellulaire. Essayer de passer une commande urgente sur un test de radon lorsque vous ne pouvez pas entendre la personne à l'autre bout n'aide pas votre tension artérielle. "
Dans des conditions normales de marché, votre offre doit contenir une éventualité vous permettant de procéder à une inspection de la maison dans une semaine environ de l'offre acceptée. Cela vous permet d'annuler l'achat ou de renégocier le prix si une inspection de la maison révèle des problèmes inconnus auparavant.
«Un inspecteur en bâtiment examinera l'état structurel et mécanique de la maison», explique Jorge Colon, gestionnaire de programme à Les mentors acheteurs, un programme de l'organisme à but non lucratif Allston-Brighton Development Corp. En Boston.
Ils ne sont pas omniscients, mais un inspecteur en bâtiment peut généralement vous alerter sur des problèmes évidents ou potentiels les points problématiques qui pourraient nécessiter un examen plus approfondi de la part d'un spécialiste, tel qu'un inspecteur de parasites ou un ingénieur. Une inspection en moyenne environ 300 $ à 500 $et devrait durer quelques heures. Si vous le pouvez, c’est une bonne idée d’observer l’inspecteur pour en savoir plus sur la maison.
«Un inspecteur en bâtiment vous dira, par exemple, si un système de chauffage ou un toit doit être remplacé dans un avenir proche, ce qui pourrait être coûteux à réparer», explique Colon. Si vous avez inclus une éventualité d'inspection, vous pouvez utiliser le rapport de l'inspecteur pour décider de renégocier ou même d'annuler la transaction sans perdre votre dépôt. «Cependant, ce qu'un inspecteur en bâtiment ne peut pas vous dire, c'est si vous devez acheter une maison ou non», ajoute Colon. "C'est à l'acheteur."
Dans un marché chaud, les nouveaux acheteurs peuvent avoir du mal à suivre le rythme des acheteurs au comptant et peuvent se sentir contraints de supprimer les éventualités de leur offre, telles que la contingence d'inspection des maisons. "Je pense que vous devez être un vrai cow-boy pour faire ça, je le pense", m'a dit Alexander. "Mais d'un autre côté, si vous voulez être en lice, les vendeurs ne veulent généralement pas accepter une offre avec une condition d'inspection si plusieurs offres sont impliquées."
Une façon pour Alexander de contourner le problème sur les marchés concurrentiels consiste à organiser une inspection de la maison entre les journées portes ouvertes et lorsque toutes les offres sont dues, généralement quelques jours plus tard. «L'autre consiste à retourner voir la maison une deuxième fois avant la date limite de l'offre, et cette fois avec un entrepreneur compétent. ou un ami qui est dans l'entreprise et qui peut mesurer le chauffage, l'électricité, la plomberie, les principaux systèmes de la maison " m'a dit.
Colon met en garde contre la renonciation à votre contingence d'inspection, à moins que vous n'ayez les moyens de couvrir toute réparation imprévue. "Lors de la rédaction d'une offre, assurez-vous que les termes et conditions inclus sont réalistes pour vous", a-t-il déclaré. "Ne laissez pas la compétitivité du marché vous forcer à prendre des décisions émotionnelles."
Après avoir fait inspecter la maison et, après toute renégociation, les deux parties sont prêtes à continuer, il est temps de signer le contrat final, souvent appelé un contrat d'achat et de vente (P&S). Cela indiquera le prix d'achat final, la date de clôture et d'autres détails juridiques sur la vente. Cela peut inclure des éventualités supplémentaires qui vous protègent ou protègent le vendeur: par exemple, une éventualité hypothécaire vous permettrait de vous retirer si vous n'êtes pas en mesure d'obtenir un financement.
Une fois le P&S signé, il est temps de finaliser votre financement. Vous soumettrez une dernière demande de prêt hypothécaire - un rafraîchissement de votre demande antérieure, avec de nouveaux talons de chèque de paie et de nouveaux relevés bancaires - pour une souscription plus rigoureuse. Gardez votre crédit bloqué pendant cette période, car vous ne voulez pas qu'une folie soudaine de carte de crédit baisse votre pointage de crédit et gâche votre demande de prêt hypothécaire.
À cette époque, votre prêteur engagera généralement un évaluateur pour évaluer la valeur de la propriété. Cela coûtera environ 300 $ à 400 $, bien qu'il puisse être intégré à vos frais de clôture. Si vous offrez au-dessus du prix demandé, cela peut être un peu angoissant, car vous avez besoin de l'évaluation pour entrer proche ou supérieur au prix d'achat convenu - le prêteur ne vous prêtera pas plus d'argent que l'endroit vaut.
Maintenant que vous travaillez avec des chiffres finalisés, c'est souvent le moment où les acheteurs choisissent de verrouiller à un taux d'intérêt de 30 ou 45 jours - suffisamment longtemps pour conserver tous les chiffres en place jusqu'à la clôture Date. (Cependant, vous pouvez choisir de verrouiller les taux à tout moment de ce processus - votre agent de crédit peut être en mesure de vous conseiller à cet égard.) Votre prêteur devrait vous pouvez également maintenant vous donner une évaluation précise des frais de clôture et de toute assurance ou taxe foncière que vous devrez payer d'avance (pour l'année à venir) à fermeture.
En parlant d'assurance habitation, vous devrez en obtenir avant de pouvoir fermer la maison - la banque n'est pas sur le point de vous remettre des centaines de milliers de dollars sans confirmation que son investissement est assuré. Votre agent immobilier pourrait être en mesure de recommander un agent d'assurance local, ou si vous êtes satisfait de votre assurance automobile, vous pouvez lui demander comment regrouper vos polices d'assurance auto et habitation pour une remise. En cas de doute, recherchez un agent indépendant qui peut comparer les meilleurs tarifs et la meilleure couverture en votre nom.
Juste avant de fermer, vous aurez la possibilité d'effectuer une dernière visite de la maison, pour vous assurer qu'elle est vide, propre et plus ou moins intacte - la même maison que vous avez accepté d'acheter. Les tensions peuvent être élevées à ce stade, mais aucune des parties ne souhaite que l'accord soit conclu maintenant, de sorte que tous les détails peuvent être résolus. (Notre vendeur a essayé de laisser un énorme meuble laid derrière nous - nous ne l'avions pas.)
Les procédures de clôture varient, mais généralement vous rencontrerez le vendeur, les agents immobiliers et les avocats pour signer l'acte - et ajouter votre John Hancock à une centaine d'autres formes juridiques. Votre agent ou votre avocat peut vous expliquer tout ce que vous ne comprenez pas - vous pouvez poser des questions. C'est un gros problème, après tout.