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Vous flirtez avec l'idée de devenir propriétaire. Peut-être que Zillow est devenu l'un de vos sites les plus visités, ou que vous êtes tombé par hasard sur certains portes ouvertes IRL, exécuté des scénarios financiers sur une calculatrice hypothécaire, et trouver du plaisir à parcourir la tuile échantillons. Mais maintenant, vous vous demandez comment passer de «Je voudrais devenir propriétaire un jour» à contracter une hypothèque, acheter une maison et faire installer ces tuiles de métro.
Il ne fait aucun doute que l'achat d'une maison est une décision financière énorme, probablement la plus importante de votre vie. De la connaissance de la différence importante entre être pré-qualifié et pré-approuvé à comprendre des choses comme les éventualités d'évaluation et le séquestre, le processus peut sembler intimidant. Ajoutez à cela les montagnes russes émotionnelles qui trouvent la maison de vos rêves et attendent d'entendre votre offre.
Décomposer le processus d'achat d'une maison en étapes, cependant, le rend beaucoup plus gérable. Ici, un guide étape par étape, soutenu par des experts, pour acheter une maison.
À ce stade précoce, positionnez-vous pour être un acheteur solide et qualifié en économisant pour un acompte et en obtenant votre crédit en pleine forme.
La situation financière de chaque acheteur sera unique. Oui, une cote de crédit de 740 ou plus vous récompense avec les meilleurs taux d'intérêt et le versement de 20% ou plus à la maison vous évitera de payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. (Le PMI coûte généralement 0,5 à 1 pour cent du montant total du prêt sur une base annuelle, bien qu'il soit le plus souvent payé sous forme de prime mensuelle. Le PMI est fourni par des compagnies d'assurance privées, mais organisé par votre prêteur.) Mais, respirez doucement: vous pouvez toujours acheter une maison avec un pointage de crédit beaucoup plus bas et beaucoup moins d'acompte. À titre d'exemple, car il existe de nombreuses options de prêt [REMARQUE: LIEN AVEC L'UN DES AUTRES HISTOIRES DE PAQUET], votre pointage de crédit peut être aussi bas que 500 pour un Prêt FHA (un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement assuré par la Federal Housing Administration) tant que vous déposez 10%, ou ce peut être 580 si vous déposez 3,5%, explique Ignacio Rodriguez avec Westside Estate Agency à Malibu, en Californie. Avec les prêts conventionnels, vous viserez une cote de crédit d'au moins 620.
L'idée ici? Ne laissez pas le parfait être l'ennemi du bien! La croissance du marché pourrait vous dépasser si vous attendez des années pour amasser suffisamment pour un acompte de 20% sur votre compte d'épargne ou pour que votre pointage de crédit grimpe dans la catégorie exceptionnelle.
Que votre objectif d'acompte soit de 3,5% ou 20%, vous souhaiterez commencer à économiser de l'argent dès que possible. "Idéalement, c'est dans un compte qui rapporte des intérêts", déclare le New York City Broker Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.
Envisagez de parler à un conseiller financier de votre stratégie pour rembourser des prêts à taux d'intérêt élevé tout en épargnant pour une maison. Selon les conditions du marché, il peut être tout à fait logique d'acheter une maison avant d'autres dettes ...ahem, ces prêts étudiants embêtants! - sont remboursés afin que vous puissiez vous constituer des capitaux propres et avoir un actif dont la valeur peut s'apprécier au fil du temps, dit Barton Barrett.
En ce qui concerne le crédit, vous avez droit, par la loi, à un rapport de crédit gratuit chaque année. Ce rapport ne vous indiquera pas réellement vos scores (qui peuvent varier entre les trois bureaux), mais il vous aidera à identifier tout ce qui peut faire baisser votre score. Une personne sur cinq a des erreurs à leur actif rapport, selon la Federal Trade Commission, vous voudrez donc corriger les erreurs avant de commencer à acheter une hypothèque. Vous pouvez garder un œil sur vos scores de crédit réels avec des trackers de score en ligne gratuits comme Credit Karma. Ou, de nombreuses banques et sociétés de cartes de crédit ont des trackers de pointage de crédit gratuits intégrés dans le compte en ligne.
C'est aussi le bon moment pour donner un peu de crédit à votre crédit. Effectuer constamment des paiements à temps est la meilleure chose que vous puissiez faire pour votre pointage de crédit. Vous pouvez lui donner un coup de pouce rapide en remboursant les soldes des cartes de crédit afin que votre utilisation sur chaque carte ne dépasse pas 30 pour cent - cela signifie que si vous avez une limite de 1 000 $, gardez votre solde en dessous de 330 $ pour prouver aux créanciers que vous n’étendez pas trop. toi même.
Avant de commencer à regarder des maisons, vous voudrez obtenir un lettre de pré-qualification, qui indique que le prêteur est provisoirement disposé à vous prêter jusqu'à un certain point. Cela signale aux agents immobiliers que vous envisagez sérieusement d'acheter, et pas seulement de regarder les maisons pour le plaisir. Une lettre de pré-qualification vous aidera également à définir votre budget et à préciser quelles maisons seront dans votre fourchette de prix, explique un agent immobilier de New York. Rebecca Blacker avec Warburg Realty.
Quelque chose à garder à l'esprit: la pré-qualification est un petit pas vers un prêt. Vous déclarez vous-même des informations sur votre pointage de crédit et vos revenus et, à son tour, le prêteur vous donnera une idée de ce que vous pouvez vous permettre. Être pré-approuvé, cependant, est un processus beaucoup plus approfondi et vous rapprochera de la table de clôture: c'est lorsque ces informations sur vos revenus et vos cotes de crédit sont vérifiées. Plus à ce sujet, ci-dessous.
Considérez votre agent immobilier comme le capitaine de votre équipe d'achat de maisons. Pour cette raison, vous voudrez embaucher un agent qui pourra faire des références solides pour les courtiers en hypothèques, les avocats immobiliers et les professionnels de l'inspection résidentielle, explique l'agent de New York City Agent Kemdi Anosike de Warburg Realty. «Plus important encore, vous avez besoin d'un agent immobilier qui vous écoutera et comprendra vos besoins», explique Anosike.
Oh, et devinez quoi? Vous n'aurez probablement pas à payer pour votre agent immobilier. C’est le vendeur qui couvre le plus souvent les frais de commission pour les agents de l’acheteur et du vendeur, explique Joan Pallone, agent immobilier de Pallone et associés à Broomfield, Colorado. Il existe de rares exceptions où un acheteur paie la commission de son propre agent, comme lorsque la maison est à vendre par le propriétaire.
Vous vous positionnerez comme un acheteur solide si vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire avant vous commencez à chercher des maisons et à faire des offres. «Souvent, les« maisons parfaites »sont sur le marché depuis moins de quelques jours», explique Stevie Rangel, agent chez Compass à Los Angeles, en Californie. Vous ne voulez pas vous battre pour obtenir une pré-approbation pendant que d'autres acheteurs soumettent des offres. Beaucoup de vendeurs n'accepte pas les offres des acheteurs potentiels qui n'ont pas encore leur financement en attente.
Au cours de cette étape, qui est plus formelle et approfondie que la pré-qualification, vous allez remettre de nombreux documents, tels que des W2, des talons de paie, des relevés bancaires et des déclarations de revenus à votre prêteur. Organisez vos documents et préparez-vous.
À ce stade, vous avez un budget en tête et avez communiqué à votre agent immobilier ce qui est important pour vous dans la recherche d'une maison, que ce soit une grande cour arrière pour votre chien, un court trajet pour se rendre au travail ou un rendez-vous placard.
Lorsque vous visitez des maisons ou allez à des journées portes ouvertes, apportez un cahier pour garder une trace des avantages et des inconvénients de chaque propriété. C'est difficile, mais ne vous laissez pas distraire par des défauts qui peuvent facilement être corrigés, comme une chambre bleue Cookie Monster ou des lumières boob ennuyeuses de qualité constructeur. Faites attention aux choses qui seront plus difficiles à résoudre, comme la pression de l'eau et la quantité de lumière naturelle.
Ce pourrait être l'amour lors de la première visite à domicile ou vous pourriez avoir besoin de voir quelques dizaines de maisons avant de trouver la bonne. L'acheteur moyen examine généralement 10 maisons sur une période de 10 semaines, selon un rapport de l'Association nationale des agents immobiliers.
Vous êtes pré-approuvé pour une hypothèque et votre agent immobilier a trouvé une propriété que vous aimez. Il est temps de faire une offre!
Votre agent immobilier disposera de «pièces justificatives» qui montreront ce que les autres maisons de la région ont vendu et vous aideront à informer votre offre. Souvent, les acheteurs d'une première maison seront inutilement inquiets de payer trop cher pour une maison, dit Angela Carrasco, un agent immobilier basé à Los Feliz, en Californie. Et une erreur courante commise par les premiers acheteurs est trop faible, prévient réaniele Kurzweil, un vendeur immobilier agréé avec l'équipe Friedman à Compass à New York. Même si vous avez entendu dire que votre marché favorise les acheteurs, vous ne voulez probablement pas vous retrouver bien en dessous du prix de vente. "Le problème avec cette tactique est qu'un vendeur ne vous considérera pas comme sérieux", explique Kurzweil.
Mais, il existe des garanties pour vous assurer de ne pas payer trop cher, explique Carrasco, tant que vous ne renoncez pas à vos éventualités. "La réalité est qu'un accord ne sera pas conclu, ce qui signifie que le prêteur n'approuvera pas un prêt, si la maison n'évalue pas», Déclare Carrasco. (Plus d'informations sur les imprévus et les évaluations sous peu!)
Si vous tombez vraiment sous le charme d'une maison et que vous êtes sur un marché concurrentiel, vous pouvez adoucir votre offre avec la lettre d'un acheteur, ce qui vous aide à exprimer pourquoi vous vous intéressez à la maison d'une manière personnelle, explique Beatrice de Jong, une agence immobilière à Los Angeles et les tendances de consommation expert chez Porte ouverte. "Les meilleures lettres d'offre se concentrent sur les aspects de la maison que vous aimez, complimentent les vendeurs sur leur goûts ou la façon dont ils ont entretenu la maison, et montrez-leur que vous vous êtes engagé à une fermeture en douceur, » elle dit.
Lorsque vous faites une offre, le vendeur aura généralement besoin de «l'argent sérieux» pour conclure un contrat. "Un dépôt d'argent sérieux est un signe de bonne foi de la part de l'acheteur qu'elle est sérieuse au sujet de la maison et prête à mettre un peu de peau dans le jeu", explique Salt Lake City, agent immobilier de l'Utah Jen Horner avec RE / Max Masters. Le montant d'argent nécessaire peut varier selon le contrat, la préférence du vendeur, ainsi que par la ville ou l'État, explique Horner. En règle générale, le dépôt se situera entre 1% et 5% du prix d'achat de la maison, dit-elle. Un acheteur peut récupérer son argent sérieux si la vente n'est pas conclue pour une raison indiquée dans les éventualités du contrat. Certaines éventualités contractuelles courantes qui protègent les acheteurs, leur permettant de se retirer de l'achat, concernent les inspections des maisons, le financement qui échoue et les évaluations des maisons qui sont trop faibles.
Une fois que vous avez fait une offre, le vendeur acceptera, fera une contre-offre ou la rejetera purement et simplement.
Une fois que le vendeur accepte votre offre, il est temps de faire inspecter votre maison. Presque toutes les offres incluent une «contingence d'inspection de la maison» qui permet à l'acheteur de se retirer de l'accord en cas de problèmes importants dans les résultats de l'inspection.
L'inspecteur recherchera toutes sortes de problèmes que la maison pourrait avoir, de la fondation jusqu'au toit, y compris des éléments comme un câblage défectueux ou des signes de moisissure.
Les inspecteurs en bâtiment recherchent des problèmes qui pourraient poser des problèmes de sécurité, mais ils ne se préoccupent pas des problèmes esthétiques. Ils rapporteront quelque chose comme une fissure dans le règlement, mais ne noteront pas un travail de peinture bâclé.
Les acheteurs paient la plupart du temps pour les inspections domiciliaires, explique Agent immobilier Kelly Malloy, avec Windermere Real Estate à Seattle. Elle recommande d'ajouter une portée d'égout, qui examine la plomberie extérieure. Ensemble, cela coûte entre 700 $ et 800 $, mais peut varier selon votre marché ou la taille de la maison.
Selon votre contrat, vous - l'acheteur - pouvez demander au vendeur d'effectuer des réparations sur la base de l'inspection ou de vous fournir un crédit afin que vous puissiez faire effectuer les réparations. Avant de vous rendre à la table de clôture, de remettre votre argent et de signer des papiers, vous aurez la possibilité de faire un dernier tour pour vous assurer que tout ce qui devait être réparé a été résolu. Si possible, planifiez cela après le départ des vendeurs, juste au cas où les déménageurs causeraient des dommages.
Parfois, cependant, l'accord échoue - peut-être trop de drapeaux rouges sont apparus lors de l'inspection de la maison et le vendeur est disposé ou capable de faire le travail, explique Malloy. Bien que cela puisse piquer un peu, faites confiance au processus, conseille-t-elle. Votre maison est là-bas!
La prochaine étape est une évaluation, qui est requise si vous souscrivez un prêt hypothécaire, mais peut être annulée dans le cadre d'un accord en espèces. Pendant ce temps, un évaluateur agréé vient à la maison et fait une visite approfondie de la maison pour déterminer combien cela vaut. Votre évaluateur examine les maisons récemment vendues dans le quartier, ainsi que les des rénovations ou des améliorations qui peuvent avoir ajouté de la valeur à la maison, et en prenant note de l'état du propriété. Essentiellement, l'évaluateur essaie de s'assurer que le prix du contrat est juste non seulement pour l'acheteur et le vendeur, mais aussi pour le prêteur. Si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, le prêteur n'approuvera pas le prêt.
Même dans une situation d'offre multiple, le propriétaire doit garder à l'esprit l'évaluation, explique Brandy Grell, Associé chez Professionnels RE / MAX à Stillwater, Minnesota. Si vous offrez 230 000 $ et que la valeur de la maison s'élève à 210 000 $, ces 20 000 $ supplémentaires doivent être étayés. «La banque ne prêtera que la valeur qu'elle estime que la maison vaut», explique Grell.
Plusieurs scénarios pourraient se jouer à ce stade. Le meilleur scénario pour les acheteurs? Le vendeur renégocie pour que le prix de vente soit conforme à l'évaluation. Une autre option consiste à mettre plus d'argent dans l'acompte pour combler l'écart entre ce que la maison évalue et ce pour quoi vous l'achetez. En outre, une éventualité de l'évaluation à domicile dans votre contrat vous permet de vous éloigner de l'accord si l'évaluation est faible et vous recevrez votre argent sérieux.
Mettez ce champagne sur la glace: vous êtes dans la dernière ligne droite. Cela a peut-être pris un peu plus de temps que prévu. En moyenne, il faut 45 jours pour clôturer un prêt immobilier, selon société de logiciels de prêt, Ellie Mae, mais à propos une fermeture sur trois est retardée. Les revers qui peuvent repousser votre date de clôture ou vous obliger à reporter, pourraient inclure des problèmes de l'inspection ou de l'évaluation, ou une fluctuation du crédit qui modifie les conditions de votre prêt. Vous pouvez éviter cela en ne faisant rien qui pourrait affecter votre crédit ou votre ratio dette / revenu, comme maximiser une carte de crédit ou contracter un prêt auto.
Au moins trois jours ouvrables avant la fermeture, vous recevrez votre "Divulgation finale», Un document de cinq pages qui comprend les conditions de votre prêt et une liste des frais associés à la clôture.
Les frais de clôture représentent généralement entre 2 et 5% du prêt. Par conséquent, si vous achetez une maison pour 250 000 $, attendez-vous à des frais de clôture allant de 5 000 $ à 12 500 $. Vous pouvez le payer de votre poche, ou vous pourrez peut-être l'intégrer à votre prêt, mais n'oubliez pas que si vous effectuez ce dernier, vous paierez des intérêts. Certains les frais de clôture courants comprennent les frais d'évaluation, de création de prêt, de recherche de titre, ainsi que les frais payés d'avance tels que les taxes foncières, l'assurance habitation et les intérêts jusqu'à ce que votre premier paiement soit dû.
À la clôture, vous signerez tous les documents requis pour votre hypothèque, vous remettrez un chèque de banque pour votre mise de fonds et autres frais, et vous recevrez les clés de votre nouvel endroit. Certains États exigent qu'un avocat soit impliqué dans les transactions immobilières ou soit présent à la clôture. Les acheteurs choisissent souvent de travailler avec un avocat comme protection supplémentaire si une vente présente des complications, comme l'achat d'une maison dans une zone inondable ou l'achat d'une maison saisie.
Selon les conditions de votre prêt, vous devrez peut-être également créer un compte séquestre. Fondamentalement, cela retient votre argent jusqu'à ce qu'il devienne dû et, dans le contexte des hypothèques, il pourrait être utilisé pour payer pour des choses comme les taxes foncières, l'assurance du propriétaire et les frais HOA, explique Nora Apsel, cofondatrice de Morty. La banque recueille auprès de vous un paiement initial de dépôt fiduciaire, puis vous versez mensuellement sur le compte pour la durée de votre prêt, explique Apsel. Cela rationalise les paiements, mais aide également à protéger le prêteur afin que votre maison ne soit pas saisie à cause des taxes foncières impayées, comme ce type qui a perdu sa maison pour ne pas avoir payé 8,41 $!
Une fois que vous avez fermé, il est temps de sabrer ce champagne et de dérouler le tapis de bienvenue «home sweet home». Vous êtes propriétaire d'une maison!
De:Marie Claire US
